走過了“金三銀四紅五月”，開年以來成交活躍的杭州二手房市場(chǎng)，到6月終于顯出了一絲疲態(tài)。
杭州透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，今年3月，杭州市區(qū)(含富陽不含臨安)二手房成交量為8920套;4月份為8833套;5月份為8729套，連續(xù)三個(gè)月保持高位運(yùn)行。不過到了6月份，二手房成交量下滑到7903套，環(huán)比下降約9.5%。7月第一周，二手房成交量繼續(xù)下探，成交1711套，環(huán)比6月最后一周下降約19%。
去年的六七月間，是二手房行情的分水嶺，上半年和下半年冰火兩重天。而今年6月底出臺(tái)的“限房價(jià)、限地價(jià)”杭州土拍新政，讓樓市接下去的走勢(shì)成了未知數(shù)，今年下半年的二手房行情會(huì)重復(fù)去年的故事嗎?
杭州二手房價(jià)松動(dòng)
急售房源降價(jià)幅度有點(diǎn)狠
在不少業(yè)內(nèi)人士看來，目前的杭州二手房市場(chǎng)，確實(shí)處于敏感期。
所謂敏感期，即在外部壓力下，會(huì)出現(xiàn)價(jià)格松動(dòng)的現(xiàn)象。當(dāng)前杭州二手房掛牌量已突破8.2萬套，并且還在快速上升，一些房東急于置換或用錢，一些房東擔(dān)心后市有變搶先出手，便會(huì)選擇大幅降價(jià)。
最近，錢報(bào)記者就在中介圈里聽到了一個(gè)有點(diǎn)不可思議、令人唏噓的二手房故事。
市中心老牌中高端樓盤廣廈綠洲花園的一套69m2的房源，房東在2011年花了260萬元買下這套房子，還花了近30萬元進(jìn)行豪華裝修。今年4月房源掛牌之初，房東的心理價(jià)位在300萬元以上。不料掛牌以來鮮有人問津。面對(duì)現(xiàn)實(shí)，房東不斷調(diào)整心理價(jià)位，上周該房源終于成功出售，最終成交價(jià)僅為245萬元，單價(jià)僅3.55萬元/m2。
從2011年到2019年，在樓市這波瀾壯闊的8年里，這套房子不但跑輸大盤，沒賺到差價(jià)，而且單從賬面就虧了15萬元，更別說其間的利息和沉沒成本。
事實(shí)上，最近二手房市場(chǎng)確實(shí)涌現(xiàn)了一批急售房源。
馮女士有一套位于市中心流水西苑的房子，98m2，頂樓躍層帶12m2露臺(tái)。因?yàn)閭€(gè)人原因需要周轉(zhuǎn)資金，三個(gè)月前馮女士把房子掛出來的時(shí)候，開出的掛牌價(jià)是387萬元。但這個(gè)價(jià)格根本無人問津。隨后馮女士不得不一路下調(diào)掛牌價(jià)到325萬元。即使是這樣的價(jià)格，中介雖然帶來了幾批意向客戶，但是看過房之后就再無下文。馮女士很焦急，中介建議她繼續(xù)往下調(diào)價(jià)。前兩天，馮女士說，這套房子終于成交了，最后的價(jià)格是300萬元，單價(jià)僅3.06萬元/m2。
我愛我家綠洲花園店店長黃建軍表示，與今年三四月份相比，近期二手房價(jià)格松動(dòng)的案例確實(shí)有不少。黃建軍舉例，如最近剛出售的一套京都苑的房源，面積為158m2，掛牌已有一年時(shí)間。該房東掛牌價(jià)為700萬元，在去年下半年，曾經(jīng)有購房者愿意以660萬元的價(jià)格購買，但房東并未心動(dòng)。今年4月，房東完成了學(xué)區(qū)房的置業(yè)，急于用錢，便想盡快出售京都苑，但即使掛牌至660萬元，也無人問津。房東的心理預(yù)期只能一降再降，最終在近日，以總價(jià)610萬元并贈(zèng)送車位將房源成功出售。
黃建軍認(rèn)為，在當(dāng)前新房限價(jià)、二手房掛牌量大的特殊時(shí)期，成交周期變得很長，對(duì)于誠心出售的房東來說，往往需要大幅降價(jià)才能夠真正成交。
土拍新政改變預(yù)期
購房者更傾向新房搖號(hào)
杭州雙贏機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳認(rèn)為，土地一級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格傳導(dǎo)，最終將直接或間接傳遞到二手房市場(chǎng)。“限房價(jià)、限地價(jià)”的土拍新政下，或會(huì)放緩一部分購房者的置業(yè)腳步。部分購房者的預(yù)期會(huì)從此前的“突破限價(jià)”轉(zhuǎn)向近兩年房價(jià)不會(huì)松動(dòng)，因此不會(huì)急于購房，而會(huì)再等待更合適的機(jī)會(huì)“上車”。
“在新房被限價(jià)的行情下，二手房市場(chǎng)看漲的可能性微乎其微。”章惠芳認(rèn)為，就目前來說，價(jià)格明顯松動(dòng)的二手房房源可能還是個(gè)例，不過到了下半年，在掛牌量持續(xù)上漲的情況下，成交量若仍然保持現(xiàn)在的狀態(tài)或下滑，那么價(jià)格松動(dòng)的范圍將會(huì)擴(kuò)大。
在錢報(bào)杭州房產(chǎn)購房群里，有不少意向購房者都表示，按照即將執(zhí)行土拍新政的幾宗地塊的最高限價(jià)來看，兩年后的新房售價(jià)跟目前同板塊在售新房價(jià)格基本持平，個(gè)別甚至更低，那么二手房的性價(jià)比就更低了。有購房者說：“既然新房價(jià)格兩年內(nèi)都不上漲，那就不考慮二手房了，耐心搖號(hào)買新房。”也有人認(rèn)為：“有些板塊新房和二手房存在價(jià)格倒掛，土拍新政出來后，這些板塊的二手房價(jià)格肯定要回調(diào)，現(xiàn)在千萬不能去做接盤俠。”還有人說：“未來兩年的房價(jià)穩(wěn)了，可以一邊搖號(hào)，一邊在二手房市場(chǎng)淘性價(jià)比高的房源。”
年底掛牌量或突破10萬套
二手房價(jià)格大概率小幅下行
在杭州我愛我家的2019樓市半年報(bào)里，認(rèn)為下半年二手房市場(chǎng)的最大變數(shù)還來自于新房市場(chǎng)。在報(bào)告中，我愛我家分析認(rèn)為，今年杭州的新房供應(yīng)總量在1000萬m2左右，而上半年市區(qū)(不含富陽、臨安)的新房新增供應(yīng)不到350萬m2，這意味著，今年已經(jīng)過去一半，新房只增加了預(yù)期的35%都不到，還有65%的量可能會(huì)在下半年集中上市。如果新房按照預(yù)計(jì)供應(yīng)的話，會(huì)在一定程度上壓縮二手房市場(chǎng)。也就是說，下半年二手房應(yīng)該沒有漲價(jià)的動(dòng)力，價(jià)格平穩(wěn)，甚至小幅下行，是大概率趨勢(shì)。
浙江中原地產(chǎn)首席分析師荊海燕認(rèn)為，今年下半年還有幾十個(gè)新樓盤交付，以目前的新增房源掛牌速度來看，年底杭州二手房掛牌量應(yīng)該會(huì)突破10萬套。而土拍新政的出臺(tái)，對(duì)于二手房買賣雙方的預(yù)期都會(huì)產(chǎn)生影響，手頭有多套房的房東可能會(huì)加速拋售，議價(jià)空間將越來越大。“不過最關(guān)鍵的還是看土地市場(chǎng)的實(shí)際變化，如果執(zhí)行土拍新政的第一批地塊拍賣結(jié)果顯示土地市場(chǎng)確實(shí)冷靜下來了，那對(duì)二手房市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生立竿見影的影響。”
