深圳寶安鳳凰里小區(qū)業(yè)主的一紙“漲價檄文”，極有可能成為深圳樓市調(diào)控轉(zhuǎn)向的導火索。
即將過去的2019年，全國樓市大部分低迷，僅有深圳、蘇州等極少數(shù)城市熱度持續(xù)，尤其是深圳，接連不斷的利好政策，提振著二手房業(yè)主們的漲價信心。
然而當這種信心演變到極致，就出現(xiàn)了極端的現(xiàn)象，一些小區(qū)業(yè)主“抱團提價”，還發(fā)布諸多慷慨言論，招致了監(jiān)管的注意。
截至目前，鳳凰里、恒裕濱城小區(qū)已被深圳住建局點名，部分小區(qū)房源在安居客已下架，相關(guān)責任人被列入黑名單，限制了一些權(quán)利。
深圳業(yè)內(nèi)人士指出，近期樓市炒作的風確實太過了，應(yīng)該予以規(guī)范。
自2011年以來，限購、限貸等調(diào)控措施層出不窮，但大多針對新房進行管控，這次深圳對二手房業(yè)主出手，還是第一次。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，深圳部分區(qū)域和項目火爆，不是購買力強大，而是炒作厲害，這已經(jīng)引起了監(jiān)管的注意，調(diào)控箭在弦上。“房住不炒的精神不能違逆，二手房市場也不例外。”
12月19日晚間，深圳市住建局表示，按照宏觀調(diào)控的長效機制要求，二手房年增幅不超過5%。如果出現(xiàn)二手房漲幅明顯超過近期成交價格，市民可以向區(qū)房地產(chǎn)主管部門投訴。
業(yè)主們的野心
12月17日，發(fā)生了一例可以載入房地產(chǎn)史冊的事件，史上第一次，二手房業(yè)主因“控盤漲價”被約談，相關(guān)責任人遭處罰。
這個被通報的小區(qū)是中糧鳳凰里花苑，該小區(qū)位于深圳寶安區(qū)福永街道，于2016年建成，由8棟樓組成，總戶數(shù)為1304戶。
2015年開盤時，鳳凰里的價格約為3.5萬/平米，2019年1-11月，該小區(qū)成交均價約為4.7萬元/平方米。
如果清楚深圳樓市這幾年的行情，就知道這個價格遠遠跑輸了大市。過去四年間，深圳各區(qū)樓盤少則漲幅翻倍，多則翻兩倍、三倍。
11月，深圳放松了豪宅線，二手房稅收大減，眼看其他小區(qū)熱火朝天地反價、提價，鳳凰里小區(qū)的業(yè)主們著急了。
12月13日，這個小區(qū)的業(yè)主群管理組在微信群發(fā)布《告鳳凰里全體業(yè)主書》，以“要打響資產(chǎn)保衛(wèi)第一槍”的名義，號召所有業(yè)主集體漲價，“放盤價為5.6萬至6.5萬為界”，建議“急賣業(yè)主以5.5萬為最低價”，如果低于5.5萬，“即刻收盤，重新加價后再掛”。
這份告知書隨后在網(wǎng)上不斷流傳，并最終導致監(jiān)管出手。
這是第一個被官方正式通報的小區(qū)，但它并不是第一個“坐莊抬價”的。最先傳出“控盤漲價”的小區(qū)，是深圳灣“第一神盤”恒裕濱城。
11月底，恒裕濱城2期4棟的業(yè)主群里就上演了這么一出戲，“群里D戶型業(yè)主聽指揮，統(tǒng)一掛牌價到2600萬，低于這個數(shù)不賣”、“反正都往2600萬以上掛”、“下周2700萬謝謝”。
該小區(qū)在2015年開盤時，售價約為10萬元/平，如今掛牌均價突破24萬元/平，部分熱門戶型已經(jīng)逼近30萬元/平。
類似“控盤”言論出現(xiàn)在很多小區(qū)。龍華壹城中心，目前掛牌價格約為7萬/平方米，而業(yè)主群有人表示，“現(xiàn)正常銷售的二手房報價請不低于82000/平”，“無計劃短時間出售的房產(chǎn)的若掛盤，價格不低于90000/平，低于此價格的，請配合調(diào)整價格”。
中海怡翠山莊也擬了一封告全體業(yè)主書，除了定價高低區(qū)別，與其他抬價告知書內(nèi)容極其相似。
據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者調(diào)查，在業(yè)主群里發(fā)出類似漲價聲音的小區(qū)，不下10個。最早從恒裕濱城開始，蔓延到了寶安、龍華、龍崗等區(qū)的樓盤。
12月19日，住建部門再次通報，點名了恒裕濱城、鳳凰里等小區(qū)。
目前，查看貝殼找房，中糧鳳凰里所有二手房源已經(jīng)下架，顯示“共0套房源”在售，鏈家、中原地產(chǎn)、Q房網(wǎng)等中介平臺也不例外。
李宇嘉認為，深圳業(yè)主集體護盤標志著，當房子占據(jù)家庭80%以上財富時，每個人想的是如何讓這個財富增值和變現(xiàn);但業(yè)主們的控盤漲價，違背了“房住不炒”的基本精神。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹認為，二手房是一個充分競爭的市場，“每個樓盤的價格是由市場來決定的。小區(qū)業(yè)主集體抬高房價，使得該小區(qū)的價格脫離實際，是非常不理智的行為，只會導致該小區(qū)有價無市。”
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，一般控盤漲價的人多為職業(yè)炒房客，但這波深圳不少普通業(yè)主也熱情參與其中。從博弈論角度，他認為，漲價不可能形成同盟，因為一旦有人低價放盤，所謂聯(lián)盟就會土崩瓦解。
炒作底氣何來？
是什么在支撐業(yè)主們聯(lián)手漲價?
無風不起浪，深圳業(yè)主的炒房野心也是有來由的。
何倩茹表示，深圳二手房的行情，其實從今年年初開始已經(jīng)出現(xiàn)，2月份粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃出臺、8月份先行示范區(qū)的提出、以及11月取消“豪宅稅”，這些都陸續(xù)刺激了二手房的成交行情，雙方入市更積極。
在各種利好政策推動下，深圳作為熱點城市，資金不斷涌入，樓市隨之上行，漲勢明顯，大量業(yè)主短期內(nèi)資產(chǎn)凈增數(shù)十萬、乃至數(shù)百萬。
11月中，深圳放松了豪宅線，引爆了年底的一波二手房行情。深圳多位律師人士告訴記者，近期業(yè)主反價、違約嚴重。
據(jù)易居研究院11月《40城住宅成交報告》，對比北上廣其他三個城市，深圳二手房11月成交價格也是一線城市中環(huán)比、同比漲幅最高的。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，深圳二手房價格環(huán)比漲幅已經(jīng)連續(xù)三個月位居全國前五，11月價格環(huán)比上漲1.4%，在全國排名第三，是一線城市里唯一一個價格上漲的城市。
據(jù)深圳中原地產(chǎn)統(tǒng)計，今年深圳二手房成交登頂三年新高，11月份突破8000套，全年成交超越2018年，環(huán)比上漲11.84%，同比上漲91.93%。
11月，深圳二手房成交均價突破6萬元大關(guān)，達到62442元/平。這是這個城市的二手房均價首次突破“6萬”，創(chuàng)下歷史新高，也遠超北上廣。
二手房市場變好，業(yè)主和中介通過微信群控盤、抱團抬價的操作也隨之出現(xiàn)。
萊坊中國區(qū)戰(zhàn)略咨詢部高級董事陳鐵東指出，業(yè)主們的做法，凸顯了深圳住宅的緊缺。深圳的產(chǎn)業(yè)格局及城市定位高，土地基本劃撥給工業(yè)，新增住房供應(yīng)有限。
另一邊，深圳鼓勵人才落戶，相對其他一線城市來說，深圳的入戶與限購門檻也是最低的，年輕的購買力是拉動深圳樓市的一大需求來源。
安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波指出，影響深圳樓市的主要因素仍然是購房者對于區(qū)域的未來預期，利好政策一波接一波，不但本地購房需求明顯提升，外來的投資性需求也在聚集。
深圳業(yè)主們正是從中看到炒房的機會，想趁機謀利。
多名房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，深圳業(yè)主不理智的行為表象之下，根本原因仍然是深圳住宅緊缺的事實，自住和投資需求放大，市場供需極不平衡。
雙十二時，深圳突發(fā)新政，取消商務(wù)公寓“只租不售”，也是為了增加商品房供應(yīng)，穩(wěn)定供求關(guān)系。
調(diào)控呼之欲出？
近期，從佛山到廣州，各地樓市政策密集微調(diào)，就在人們對走向猜測紛紛時，12月10-12日，在北京召開的2019年中央經(jīng)濟工作會議再次明確“房住不炒”。
深圳當然不會是例外。
在土地市場已經(jīng)出現(xiàn)了對沖性的調(diào)控。11月22日，深圳土拍市場推出6宗住宅用地，都采用“雙限雙競”模式，當天沒有出現(xiàn)地王，還有一幅地流拍。
12月11日，深圳前海出讓4宗地塊，其中一塊宅地就設(shè)定了9.9萬元/平的銷售均價限制，狙擊高房價的信號已經(jīng)很明顯。
據(jù)中原統(tǒng)計，2019年1-11月，合計房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)高達554次，同比2018年同期的425次漲幅高達30%。12月以來，房地產(chǎn)調(diào)控也已超過30次。
張大偉指出，近期部分城市的房地產(chǎn)出現(xiàn)了各種亂象，要市場穩(wěn)定，必須針對這些亂象制定政策。
12月19日，深圳房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)傳言，有關(guān)部門接下來將針對二手房成交和價格等出臺新政，進行限制。但截至目前，并沒有得到證實。
李宇嘉判斷，如若監(jiān)管部門對二手房進行管控，將標志著深圳樓市調(diào)控開始由平穩(wěn)轉(zhuǎn)向偏緊，市場秩序大整頓開始。
