濱江集團(tuán)(002244)2022年半年度董事會(huì)經(jīng)營(yíng)評(píng)述內(nèi)容如下:
一、報(bào)告期內(nèi)公司從事的主要業(yè)務(wù)
(相關(guān)資料圖)
自1996年公司成立以來,公司一直從事房地產(chǎn)開發(fā)及其延伸業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng),致力于成為一家具有自身獨(dú)特優(yōu)勢(shì)的專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),商品住宅的開發(fā)和建設(shè)是目前最主要的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。得益于公司良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格,報(bào)告期內(nèi),公司榮獲由中國(guó)企業(yè)評(píng)價(jià)協(xié)會(huì)、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中指研究院三家研究機(jī)構(gòu)共同發(fā)布的2022中國(guó)房地產(chǎn)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)企業(yè)第15位,其中融資能力、盈利性和成長(zhǎng)性均位列全國(guó)top10。(一)行業(yè)格局2022年上半年,我國(guó)房地產(chǎn)政策繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的政策主基調(diào)不變。4月29日的政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào):要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位,支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策,支持剛性和改善性住房需求,優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。二季度以來,各地圍繞“三穩(wěn)”目標(biāo),因城施政出臺(tái)優(yōu)化調(diào)控政策,促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),2022年1-6月,全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資68314億元,同比下降5.4%;其中,住宅投資51804億元,下降4.5%。開竣工方面,2022年1-6月,全國(guó)房屋新開工面積66423萬平方米,下降34.4%。其中,住宅新開工面積48800萬平方米,下降35.4%。房屋竣工面積28636萬平方米,下降21.5%。其中,住宅竣工面積20858萬平方米,下降20.6%。商品房銷售方面,2022年1-6月,全國(guó)商品房銷售面積68923萬平方米,同比下降22.2%;其中,住宅銷售面積下降26.6%。商品房銷售額66072億元,下降28.9%;其中,住宅銷售額下降31.8%。庫存方面,截止2022年6月末,全國(guó)商品房待售面積54784萬平方米,同比增長(zhǎng)7.3%。其中,住宅待售面積增長(zhǎng)13.5%。價(jià)格方面,根據(jù)中房指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù),2022年上半年,百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲0.15%,漲幅較2021年同期收窄1.55個(gè)百分點(diǎn);百城二手住宅價(jià)格累計(jì)上漲0.17%,漲幅較2021年同期收窄2.39個(gè)百分點(diǎn)。各梯隊(duì)城市來看,2022年上半年,一、二線城市新建住宅價(jià)格累計(jì)小幅上漲,漲幅分別為0.21%和0.33%,三四線代表城市新房?jī)r(jià)格持續(xù)低迷,價(jià)格累計(jì)下跌0.23%。(二)公司主要房地產(chǎn)項(xiàng)目所在城市市場(chǎng)情況截止報(bào)告期末,公司項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)主要集中在杭州及浙江省內(nèi)的金華、寧波、溫州、湖州等城市,省外進(jìn)入城市有上海、南京等。上述城市2022年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行平穩(wěn),其市場(chǎng)情況主要指標(biāo)數(shù)據(jù)具體如下:以上數(shù)據(jù)來源:中指研究院、地方統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)(三)公司上半年主要經(jīng)營(yíng)情況報(bào)告期內(nèi),公司按照年初制定的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃,穩(wěn)健開展經(jīng)營(yíng),各方面工作取得扎實(shí)進(jìn)展,主要經(jīng)營(yíng)情況回顧如下:1.財(cái)務(wù)穩(wěn)健、業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)公司堅(jiān)持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng),保持合理有息負(fù)債水平。截止報(bào)告期末,公司有息負(fù)債規(guī)模558.07億元,其中銀行貸款占比78.3%,直接融資占比21.7%,債務(wù)結(jié)構(gòu)清晰??鄢A(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為65.47%,凈負(fù)債率為85.79%。債務(wù)期限構(gòu)成上,短期債務(wù)為178.96億元,占比僅為32.07%,低于期末貨幣資金(197.79億元),現(xiàn)金短債比為1.11倍,可有效覆蓋短期債務(wù)?!叭兰t線”監(jiān)測(cè)指標(biāo)持續(xù)保持“綠檔”。公司近年來綜合融資成本不斷下降,2017年6%、2018年5.8%、2019年5.6%、2020年5.2%,2021年4.9%,截至報(bào)告期末公司平均融資成本為4.7%,較上年末下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。融資成本持續(xù)下降,充分反映了市場(chǎng)對(duì)濱江優(yōu)秀的資產(chǎn)價(jià)值、強(qiáng)大的經(jīng)營(yíng)能力和優(yōu)質(zhì)的公司信譽(yù)的高度認(rèn)可。2022年上半年公司直接融資情況如下:公司授信儲(chǔ)備充裕,截止2022年6月末,公司共獲銀行授信總額度1114.4億元,較上年末增加34%,授信額度已使用498.4億元,剩余可用616億元,占總額度的55%。直接融資可用額度上,截止報(bào)告期末已獲批尚未發(fā)行的公司債額度6億,注冊(cè)完成尚未發(fā)行的短期融資券額度35億元,可根據(jù)資金需求和市場(chǎng)情況擇機(jī)發(fā)行。報(bào)告期內(nèi),公司10個(gè)主要項(xiàng)目順利交付。實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入106.9億元,實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)12.84億元,較上年同期增長(zhǎng)1.34%,截止2022年上半年末,公司總資產(chǎn)2,523.43億元,歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)218.05億元,分別較上年同期增長(zhǎng)19.18%和5.95%,財(cái)務(wù)狀況良好。截止報(bào)告期末,公司尚未結(jié)算的預(yù)收房款為1198.5億元,較年初增長(zhǎng)28.13%,預(yù)收款的持續(xù)增厚,為未來業(yè)績(jī)提供充分保障。2.銷售良好、回款增加2022年1-6月公司銷售情況良好,實(shí)現(xiàn)銷售額683.93億元,位列克而瑞行業(yè)銷售排名第13位,榮獲杭州房企銷售冠軍,權(quán)益銷售回籠資金322億元,比去年同期提升6%。3.區(qū)域深耕、土儲(chǔ)優(yōu)質(zhì)報(bào)告期內(nèi),公司新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目30個(gè),其中寧波1個(gè),金華1個(gè),杭州28個(gè),進(jìn)一步鞏固杭州市場(chǎng)份額。報(bào)告期內(nèi)新增項(xiàng)目土地面積合計(jì)149.4萬平方米,新增項(xiàng)目計(jì)容建筑面積合計(jì)366.3萬平方米,新增土儲(chǔ)貨值權(quán)益比例57.5%。截止2022年上半年末,公司土地儲(chǔ)備中杭州占62%,浙江省內(nèi)非杭州的城市包括寧波、嘉興、溫州、金華、湖州、臺(tái)州等經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)扎實(shí)的二三線城市占比22%,浙江省外占比16%。優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備為公司未來可持續(xù)發(fā)展提供良好保障。4.其他業(yè)務(wù)穩(wěn)步推進(jìn)截止報(bào)告期末,公司持有用于出租的寫字樓、商業(yè)裙房、社區(qū)底商及公寓面積約31萬平方米,報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)租金收入1.46億元。公司投資性房地產(chǎn)采用成本法計(jì)量,期末賬面價(jià)值58.54億元。在今后發(fā)展中,公司將繼續(xù)秉承“讓老百姓都能住上一套好房子”的理念,不斷提高社會(huì)的認(rèn)可度、行業(yè)的影響力、業(yè)主的美譽(yù)度和員工的滿意度,為千家萬戶創(chuàng)造安居樂業(yè)的理想棲息地并成為消費(fèi)者心中值得信賴的著名房地產(chǎn)品牌。新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目2022年4月29日,公司全資子公司杭州繽慕企業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱“繽慕公司”)與陽光城集團(tuán)浙江置業(yè)有限公司、杭州濱祁企業(yè)管理有限公司等主體簽署《關(guān)于杭州高光置業(yè)有限公司之收購(gòu)協(xié)議》,繽慕公司收購(gòu)陽光城集團(tuán)浙江置業(yè)有限公司擁有的杭州高光置業(yè)有限公司100%的權(quán)益,從而間接持有永康眾泰小鎮(zhèn)項(xiàng)目開發(fā)主體金華虹光置業(yè)有限公司100%股權(quán)。注:表中項(xiàng)目權(quán)益比例可能存在根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展情況動(dòng)態(tài)調(diào)整情形,上述比例僅供投資者作階段性參考。累計(jì)土地儲(chǔ)備情況注:累計(jì)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目指截止2022年6月30日末在建和擬建的項(xiàng)目,不含竣工和交付項(xiàng)目,剩余可開發(fā)計(jì)容建面指截止報(bào)告期末尚未領(lǐng)取施工許可證的項(xiàng)目的計(jì)容建面。主要項(xiàng)目開發(fā)情況注:上表中竣工面積指項(xiàng)目竣工備案面積,表中涉及項(xiàng)目權(quán)益比例、面積指標(biāo)、投資金額等的相關(guān)數(shù)據(jù)可能存在根據(jù)項(xiàng)目具體開發(fā)情況動(dòng)態(tài)調(diào)整情形。主要項(xiàng)目銷售情況土地一級(jí)開發(fā)情況□適用不適用融資途徑發(fā)展戰(zhàn)略和未來一年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃(一)公司發(fā)展戰(zhàn)略2022年,公司將繼續(xù)推進(jìn)實(shí)施“1+5”的發(fā)展戰(zhàn)略,“1”指房地產(chǎn)主業(yè),堅(jiān)持把房地產(chǎn)主業(yè)做精、做優(yōu)、做強(qiáng),在保證安全運(yùn)營(yíng)和品質(zhì)的前提下,與頭部企業(yè)保持適度的規(guī)模比例;“5”指的是同時(shí)有序推進(jìn)服務(wù)、租賃、酒店、養(yǎng)老和產(chǎn)業(yè)投資五大業(yè)務(wù)板塊。(二)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃1、2022年工作目標(biāo)和戰(zhàn)略2022年公司繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健騰飛戰(zhàn)略,繼續(xù)做“行業(yè)品牌領(lǐng)跑者,高端品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)制訂者”,浙江打品牌、省外打品質(zhì)。1)區(qū)域布局:繼續(xù)保持三省一市,即浙江省、江蘇省、廣東省和上海市的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略。拿地策略上,以銷售為導(dǎo)向,在銷售好、資金回籠快的區(qū)域新增土地儲(chǔ)備。2)銷售目標(biāo):1500億元-1600億元。3)土地儲(chǔ)備:土地儲(chǔ)備上,在權(quán)益拿地金額占現(xiàn)金回款金額比例為不超過0.6的基礎(chǔ)上保持平衡。4)融資:資金上繼續(xù)保持穩(wěn)健,保持合理的有息負(fù)債水平。融資利率從4.9%確保下降至4.7%。截至2022年上半年末,公司平均融資成本已降至4.7%,較上年末下降0.2個(gè)百分點(diǎn),創(chuàng)歷史新低。(三)2022年主要計(jì)劃竣工交付項(xiàng)目上半年,公司按計(jì)劃交付仁恒濱江園、萬家花城慶和苑、金華錦翠藍(lán)庭、寧波海語天下、壹號(hào)院二期、澄品101、杭語藍(lán)庭、義烏萬家風(fēng)華、永康悅虹灣和樂清樂虹灣10個(gè)項(xiàng)目,剩余項(xiàng)目計(jì)劃于下半年交付。(四)2022年到期的直接融資情況從本報(bào)告披露日起,將于本年度到期的公司直接融資情況如下:公司經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、盈利情況良好,各項(xiàng)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)情況正常。公司將根據(jù)已發(fā)行的債券本息到期情況,合理調(diào)度分配資金,保證按期償付到期本息。向商品房承購(gòu)人因銀行抵押貸款提供擔(dān)保適用□不適用按照房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)慣例,公司及部分控股子公司為相關(guān)業(yè)主按揭貸款提供保證。截至2022年6月30日,本公司及部分控股子公司為購(gòu)買本公司相關(guān)房產(chǎn)的業(yè)主提供保證所及的借款金額為3,352,090萬元。本報(bào)告期,公司不存在因承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任而支付的金額占公司最近一期經(jīng)審計(jì)凈利潤(rùn)10%以上的情形。董監(jiān)高與上市公司共同投資(適用于投資主體為上市公司董監(jiān)高)□適用不適用二、核心競(jìng)爭(zhēng)力分析 行業(yè)上行有競(jìng)爭(zhēng)力,行業(yè)下行能把握機(jī)會(huì)。 做“行業(yè)品牌領(lǐng)跑者,高端品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)制訂者”。 公司核心競(jìng)爭(zhēng)力具體體現(xiàn)如下: (一)一個(gè)核心優(yōu)勢(shì)。 人員精干高效和穩(wěn)定是濱江的核心優(yōu)勢(shì)。公司自成立以來,一貫保持人員精干高效和穩(wěn)定,通過自身對(duì)提升管理水平的多年努力,已經(jīng)形成了一支能準(zhǔn)確把握時(shí)間、控制成本、保證品質(zhì)、高度穩(wěn)定的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì),在工程、銷售、財(cái)務(wù)、人力資源和品牌宣傳等各方面,都做到人員少、時(shí)間快、成本低、品質(zhì)好、客戶滿意。截止2021年末,公司房地產(chǎn)板塊員工1106人,管理項(xiàng)目120余個(gè),平均每個(gè)項(xiàng)目10人,按2021年全年1691億元銷售額計(jì)算,人均銷售額1.53億元。不論從全國(guó)、全省、還是杭州來看,公司的人員精干高效都具有領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。 做到人員精干高效,依托的是行業(yè)領(lǐng)先的管理標(biāo)準(zhǔn)化和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化。公司擁有一套高效、成熟、富有競(jìng)爭(zhēng)力的管理標(biāo)準(zhǔn)化體系,涵蓋項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)、工程管理、投資、財(cái)務(wù)、人力、行政、銷售等各部門,共涉及46套標(biāo)準(zhǔn)化制度及科目,隨著公司業(yè)務(wù)規(guī)模和管理半徑的擴(kuò)大,近兩年公司又對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化管理制度進(jìn)行了更新梳理和深化,執(zhí)行管理標(biāo)準(zhǔn)化更加細(xì)化、清晰、務(wù)實(shí),更為有效。 1、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化上,公司建立了“A+定制、A+豪華、A+經(jīng)典、A豪華、A經(jīng)典、A舒適、B豪華、B經(jīng)典、B舒適、C豪華、C經(jīng)典、C舒適、D豪華、D經(jīng)典、D舒適”共四大產(chǎn)品體系十五個(gè)標(biāo)準(zhǔn)版本的完整產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化體系,并將標(biāo)準(zhǔn)化體系進(jìn)一步延伸到小區(qū)配套及專業(yè)服務(wù)等房產(chǎn)各相關(guān)領(lǐng)域。產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化使產(chǎn)品打造具有可復(fù)制性,從而大大提高項(xiàng)目定位、方案設(shè)計(jì)、招標(biāo)及材料采購(gòu)等各開發(fā)環(huán)節(jié)的效率。 2、工程管理標(biāo)準(zhǔn)化上,建立和完善了《樣板先行制度》、《工程防滲漏水管控制度》、《隔音降噪專項(xiàng)管控制度》、《門窗系統(tǒng)專項(xiàng)管控制度》、《成品保護(hù)制度》、《交房驗(yàn)房制度》等一系列工程管理標(biāo)準(zhǔn)化制度,在關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)和重點(diǎn)環(huán)節(jié)加強(qiáng)工程質(zhì)量控制。 3、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理標(biāo)準(zhǔn)化上,公司對(duì)項(xiàng)目開發(fā)全周期各環(huán)節(jié)和節(jié)點(diǎn)進(jìn)行了系統(tǒng)的梳理,出臺(tái)《項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理辦法》,明確項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)節(jié)點(diǎn),加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目各環(huán)節(jié)的監(jiān)督和管控。 人員團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定,離職率低,主要依靠:尊重員工,公司上下形成尊重自己,相互尊重,對(duì)事不對(duì)人的優(yōu)秀文化;員工有多大才能就提供多大的展示舞臺(tái);保持待遇相對(duì)優(yōu)厚;公司董事長(zhǎng)熱愛學(xué)習(xí)、善于學(xué)習(xí),并帶動(dòng)公司上下形成學(xué)習(xí)氛圍。 (二)三個(gè)引領(lǐng)優(yōu)勢(shì) (1)品質(zhì)品牌優(yōu)勢(shì) 1、品質(zhì)品牌的引領(lǐng)優(yōu)勢(shì),主要是建立有效的創(chuàng)新團(tuán)隊(duì)。一方面自己創(chuàng)新,另外一方面是引進(jìn)大量?jī)?yōu)秀的設(shè)計(jì)單位。每個(gè)分項(xiàng)都要有創(chuàng)新,包括建筑、裝修、環(huán)境、配套、設(shè)施設(shè)備等,都有創(chuàng)新的成分和引領(lǐng)行業(yè)的內(nèi)容。首先是堅(jiān)持產(chǎn)品的創(chuàng)新,公司保持每年都有2—6個(gè)新品推向市場(chǎng);其次是在科技、智能化上做點(diǎn)的突破;再次是在環(huán)保上創(chuàng)新,不僅僅是使用環(huán)保設(shè)施設(shè)備,更是要在配套和服務(wù)上的深化、細(xì)化、完善,比如考慮水資源的循環(huán)利用。公司從“創(chuàng)造生活,建筑家”的產(chǎn)品理念出發(fā),全方位努力打造全天候生活園區(qū)體系,并從精裝、園林、配套、功能、服務(wù)等多維度,投入更多的心力去推敲和呈現(xiàn)更完美的產(chǎn)品,例如公司精裝標(biāo)準(zhǔn)歷經(jīng)四代演變升級(jí),用潛心學(xué)習(xí)的態(tài)度,通過對(duì)產(chǎn)品的不斷完善和升級(jí),始終走在行業(yè)前端。同時(shí)我們專注于戶型的設(shè)計(jì)提升,動(dòng)靜分區(qū),布局均衡,首創(chuàng)豪宅化收納標(biāo)準(zhǔn),合理規(guī)劃更多儲(chǔ)物空間,將空間利用達(dá)到合理化,力求實(shí)現(xiàn)“精致、舒適、實(shí)用”。 2、做好品質(zhì)標(biāo)桿建設(shè) 濱江進(jìn)入每一個(gè)區(qū)域、每一個(gè)城市、每一個(gè)區(qū)塊,都要做綜合方面的標(biāo)桿。這兩年公司提出要做“行業(yè)品牌領(lǐng)跑者,高端品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)制訂者”,今后還要朝著真正成為“行業(yè)品牌領(lǐng)跑者,行業(yè)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)制訂者”努力!我們從原來的“抓質(zhì)量”,到“做品質(zhì)”,到后面的“創(chuàng)品牌”,未來要做“名牌”,后面還有很多路要走,“品牌”是動(dòng)力,是責(zé)任,更是擔(dān)當(dāng)!因?yàn)槠放坪?,所以各方面的廣告費(fèi)用要更低。 3、營(yíng)銷方面,公司品牌品質(zhì)在營(yíng)銷方面的影響力充分體現(xiàn),自公司成立以來,一直秉承“客戶的口碑比金杯、銀杯更具價(jià)值”的理念,在產(chǎn)品打造上精益求精,努力為客戶提供高品質(zhì)產(chǎn)品。經(jīng)過30年的發(fā)展,公司已形成包括產(chǎn)品、配套和服務(wù)的整體綜合品牌,并獲得市場(chǎng)的高度認(rèn)可。公司品牌的市場(chǎng)認(rèn)可度表現(xiàn)在: ①基于市場(chǎng)對(duì)公司品質(zhì)品牌的高度認(rèn)可,公司一手房銷售良好,二手房能獲得較高的品牌溢價(jià)。 ②交付的滿意度,公司項(xiàng)目交付收房率超99%。在交付節(jié)點(diǎn)的收房率上,公司交付的樓盤一直維持超高的收房率,交房基本接近零投訴的順利程度體現(xiàn)了業(yè)主對(duì)濱江產(chǎn)品的認(rèn)可。 ③客戶忠誠(chéng)度。一個(gè)好的品牌,客戶忠誠(chéng)度肯定高,不僅客戶自己反復(fù)買,而且積極幫助宣傳推廣,介紹兄弟姐妹、親戚朋友、同事都能一起買。公司一直提倡品質(zhì)營(yíng)銷、口碑營(yíng)銷、服務(wù)營(yíng)銷、老業(yè)主營(yíng)銷,深信客戶的口碑比金杯、銀杯更具價(jià)值,自己說得再好都不如業(yè)主的一句贊賞。根據(jù)公司后期對(duì)業(yè)主的滿意度調(diào)查,公司的產(chǎn)品和品牌是業(yè)主認(rèn)為促成成交的首要因素,有超過96%的業(yè)主愿意推薦身邊的親朋好友購(gòu)買公司開發(fā)的樓盤。因此,濱江不僅僅是產(chǎn)品賣得好,而且營(yíng)銷費(fèi)用低! (2)融資優(yōu)勢(shì) 1、企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力強(qiáng)、資產(chǎn)質(zhì)量好、企業(yè)信譽(yù)好,這三項(xiàng)是濱江融資優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)。近幾年公司的綜合融資成本持續(xù)下降,2019年的綜合融資利率是5.6%,2020年為5.2%,2021年為4.9%,2022年6月末更是達(dá)到了4.7%的新低點(diǎn)。 2、AAA的信用評(píng)級(jí)。2020年6月,聯(lián)合信用評(píng)級(jí)有限公司將公司主體信用評(píng)級(jí)由AA+提升至AAA,公司成功獲得了交易所和銀行間市場(chǎng)的AAA評(píng)級(jí)。截止2021年末,浙江省內(nèi)獲得AAA評(píng)級(jí)的A股上市公司僅有16家,且以國(guó)企、央企為主,公司是浙江省第一家獲得AAA評(píng)級(jí)的房地產(chǎn)上市公司,也是全國(guó)獲得AAA評(píng)級(jí)的少數(shù)民營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一。公司優(yōu)秀的資產(chǎn)質(zhì)量、經(jīng)營(yíng)狀況、穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格得到了評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)和金融機(jī)構(gòu)的高度認(rèn)可,AAA的資信評(píng)級(jí)的取得為濱江發(fā)揮融資優(yōu)勢(shì)創(chuàng)造了基礎(chǔ)。 3、財(cái)務(wù)穩(wěn)健。截止2022年6月末,公司有息負(fù)債規(guī)模558.07億元,其中銀行貸款占比78.3%,直接融資占比21.7%,債務(wù)結(jié)構(gòu)清晰??鄢A(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為65.47%,凈負(fù)債率為85.79%。債務(wù)期限構(gòu)成上,短期債務(wù)為178.96億元,占比僅為32.07%,低于期末貨幣資金(197.79億元),現(xiàn)金短債比為1.11倍,可有效覆蓋短期債務(wù)。2022年乃至未來兩到三年甚至更長(zhǎng)時(shí)間,濱江要繼續(xù)將有息負(fù)債水平控制在合理范圍內(nèi),有息負(fù)債總額不超過總資產(chǎn)的30%,且要持續(xù)保持“三條綠線”,在行業(yè)中保持已有的優(yōu)勢(shì)。 4、融資總額增加,融資成本持續(xù)下降。在融資規(guī)模增加的情況下,濱江的融資成本卻持續(xù)下降,2022年6月末,融資利率達(dá)到4.7%,較2021年末的4.9%下降0.2個(gè)百分點(diǎn),創(chuàng)歷史新低,按照2022年上半年末權(quán)益有息負(fù)債486億元計(jì)算,可以節(jié)省利息1億元。 5、回款。企業(yè)發(fā)展不可能依靠有息負(fù)債的無限制增加,主要依靠的是加速銷售回款,未來要繼續(xù)發(fā)揮回款優(yōu)勢(shì)。 (3)合作優(yōu)勢(shì)。 ①良好的營(yíng)商環(huán)境。公司經(jīng)過30年的積累與發(fā)展,行業(yè)和市場(chǎng)認(rèn)可度越來越高,公司董事長(zhǎng)戚金興先生擔(dān)任中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng),杭州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)第八屆理事會(huì)會(huì)長(zhǎng),公司總裁朱慧明先生擔(dān)任杭州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)第八屆理事會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng),也顯示了行業(yè)和政府對(duì)濱江的高度信任和認(rèn)可,同時(shí)也為公司開展經(jīng)營(yíng)提供了良好的營(yíng)商環(huán)境,公司成立30年來,始終保持著與社會(huì)各方面的良好合作關(guān)系,與濱江合作安全、穩(wěn)健,正是基于對(duì)濱江的高度信任和產(chǎn)品品質(zhì)的認(rèn)可,即使在市場(chǎng)下行時(shí),合作方也更愿意與濱江緊密結(jié)合、高度綁定,共克時(shí)堅(jiān)。 ②開發(fā)企業(yè)間的合作。與合作的開發(fā)企業(yè),無論大小,濱江都緊密合作。隨著行業(yè)集中度的不斷提高,行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)往往轉(zhuǎn)為強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合,在合作中發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì),合作共贏,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目效益的最大化。合作項(xiàng)目種,95%以上的項(xiàng)目均由公司操盤,也代表同行對(duì)濱江品質(zhì)、品牌和開發(fā)能力的高度認(rèn)可。通過建立良好的合作關(guān)系,濱江積蓄了一大批有實(shí)力的戰(zhàn)略合作伙伴,這也使濱江在下一步發(fā)展中更具有戰(zhàn)斗力。 ③工程合作。濱江一直堅(jiān)持建立穩(wěn)定的、高品質(zhì)的供應(yīng)商體系,包括設(shè)計(jì)單位、總包單位、裝修、幕墻、門窗、環(huán)境、設(shè)備設(shè)施等等,與合作各方結(jié)成互信互利的長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系,合作共贏的觀念深入人心,公司成立30年來,總包單位共有9家,均為特級(jí)及一級(jí)資質(zhì)企業(yè),其中有5家多年來長(zhǎng)期合作,合作年限均在10年以上,最長(zhǎng)的達(dá)25年以上,在長(zhǎng)期合作中形成的互信互利關(guān)系,各方之間能夠高效配合,形成合力,取得1+1>2的效果。合作方組成了“濱江系”的大家庭,由于對(duì)濱江信任度高,對(duì)合作風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估小,合作價(jià)格也更加優(yōu)惠。此外,合作伙伴對(duì)濱江保證品質(zhì)前提下,成本要求、時(shí)間要求充分理解,在項(xiàng)目開發(fā)過程中,公司與各環(huán)節(jié)合作方之間、合作方與合作方之間能夠高效配合,形成合力,這也為公司項(xiàng)目開發(fā)保證質(zhì)量搶時(shí)間提供有力保障。未來公司也將繼續(xù)與合作方保持愉快的合作關(guān)系,互惠互利,合作共贏。三、公司面臨的風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)對(duì)措施 1、政策風(fēng)險(xiǎn):公司所處房地產(chǎn)行業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的聯(lián)系極為密切,也是國(guó)家政策調(diào)控的重點(diǎn)關(guān)注領(lǐng)域,受到國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響較大。 2、業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn):房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng),投資大,涉及相關(guān)行業(yè)廣,合作單位多,同時(shí)要經(jīng)過多個(gè)政府部門的審批和監(jiān)管。如果項(xiàng)目的某個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題,可能會(huì)直接或間接地導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)周期延長(zhǎng)、成本上升,造成項(xiàng)目預(yù)期經(jīng)營(yíng)目標(biāo)難以如期實(shí)現(xiàn),并可能導(dǎo)致開發(fā)成本提高或者對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度造成不利的影響。 3、跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn):在公司跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)發(fā)展過程中,如果內(nèi)部的管理體系、項(xiàng)目管理制度、人力資源儲(chǔ)備等方面不能滿足公司發(fā)展的要求,公司將面臨一定的跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。關(guān)鍵詞: 濱江集團(tuán)