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北京“3·17新政”實(shí)施已經(jīng)兩周年。對于新政之前頻頻爆出天價的“學(xué)區(qū)房”,在新政實(shí)施后的兩年里發(fā)生了哪些變化?

來源:中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)    發(fā)布時間:2019-03-22 15:22:53

北京“3·17新政”實(shí)施已經(jīng)兩周年。對于新政之前頻頻爆出天價的“學(xué)區(qū)房”,在新政實(shí)施后的兩年里發(fā)生了哪些變化?

近日,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪了北京東城區(qū)和西城區(qū)的部分房屋中介后發(fā)現(xiàn),相比“3·17新政”前瘋狂的競價搶房現(xiàn)象,新政實(shí)施后的學(xué)區(qū)房除了價格大幅下降外,成交量同樣回歸理性。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,“3·17新政”后,北京高企的二手房價格連續(xù)9個月下跌,累計(jì)跌幅13.5%。目前西城區(qū)皇城根小學(xué)周邊的學(xué)區(qū)房價格穩(wěn)定在15萬元/平方米左右,每平方米降了約4萬元。

新政前后“學(xué)區(qū)房”的不同待遇

2017年2月下旬的一天,一位買家正準(zhǔn)備以1000萬元買走一套39平方米的1室1廳學(xué)區(qū)房。然而5小時后,這套房子被另一位出價1200萬元的買家拿下。

這是北京“3·17新政”出臺前,發(fā)生在北京市西城區(qū)金融街某房屋中介的一幕。

“西城區(qū)皇城根小學(xué)的學(xué)區(qū)房最高到達(dá)過19萬元每平方米。”中介人員李晶告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者:“那時候的學(xué)區(qū)房能用瘋狂來形容,只要房源掛出去,就立馬會有買家來加價購買。”

據(jù)李晶介紹,新政前更多令人咋舌的“學(xué)區(qū)房”成交單價紀(jì)錄產(chǎn)生于學(xué)區(qū)中的胡同平房。很多老舊的平房仍然保持著幾十年前的樣貌,更有甚者,有的房子只是幾根柱子撐著半面墻,卻因?yàn)槟軌驇砣雽W(xué)指標(biāo)而達(dá)到每平方米20萬元的高價,而且還需支付全款。

2016年,西城區(qū)和海淀區(qū)對轄內(nèi)集體戶口規(guī)定:集體戶口入學(xué)將不按劃片進(jìn)行,由學(xué)區(qū)統(tǒng)一安排入學(xué),也就是集體戶不實(shí)行劃片登記入學(xué),而是在本學(xué)區(qū)學(xué)位有余的前提下,在學(xué)區(qū)內(nèi)派位入學(xué);學(xué)區(qū)學(xué)位不足的在全區(qū)派位入學(xué)。

這一政策無疑加劇了家長的焦慮,想讓子女贏在起跑線上,就要花大價錢購置學(xué)區(qū)房,盡管是天價。

在李晶看來,很多購房者的心態(tài)是:買學(xué)區(qū)房既是給孩子教育做投資,又是經(jīng)濟(jì)上的投資。在拿到好學(xué)區(qū)的同時,最起碼房子得能跑贏通脹吧。

我愛我家研究表明,“3·17新政”前一年(2016年3月18日~2017年3月17日)里,北京全市二手住宅共網(wǎng)簽254916套,是近幾年不可企及的高度。

然而,從2017年3月17日到26日短短10天時間,北京市一共出臺了大大小小20多條政策,從供應(yīng)、需求、市場規(guī)范、房產(chǎn)交易、信貸政策等緯度調(diào)控房市。從北京市住建委的監(jiān)管也能一窺對炒作學(xué)區(qū)房的高壓態(tài)度。

“3·17新政”后的3月22日,北京11家中介機(jī)構(gòu)因?yàn)檫`規(guī)代理“天價學(xué)區(qū)房”而被責(zé)令關(guān)停;3月23日,約談10家中介機(jī)構(gòu)不得參與炒房,包括炒作天價房、學(xué)區(qū)房;接下來的4月又密集約談平臺網(wǎng)站和查處中介。

北京市住建委在《關(guān)于2017年度績效管理工作自查報(bào)告》中的表述是:“堅(jiān)決遏制炒作‘天價’學(xué)區(qū)房。”

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,“3·17新政”后,北京高企的二手房價格連續(xù)9個月下跌,累計(jì)跌幅13.5%。目前皇城根小學(xué)的學(xué)區(qū)房穩(wěn)定在15萬元/平方米左右,單價下降了約4萬元。

我愛我家數(shù)據(jù)表明,北京整個二手房市場都得以降溫,從月度網(wǎng)簽量來看,“3·17新政”效果立竿見影,北京二手住宅網(wǎng)簽量從2017年4月份開始快速下滑,7月跌至谷底。

“3·17新政”出臺后的一年里,北京全市二手住宅共網(wǎng)簽121946套,降幅達(dá)52.2%。

李晶告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者:“政策剛出臺的時候,很多房主還認(rèn)為學(xué)區(qū)房不可能降,在硬挺著,但是現(xiàn)在回頭看看,第一批降價的房主是損失最少的。”

“2018年市場也不太好,我只成交了17套學(xué)區(qū)房,不過已經(jīng)是這個地區(qū)的銷冠了。”李晶無奈中帶著些許自豪。

西城升溫 房價未漲成交量上升

不過今天的學(xué)區(qū)房也不是鐵板一塊。

2018年,傳統(tǒng)學(xué)區(qū)房重鎮(zhèn)東城、西城、海淀的入學(xué)政策開始大調(diào)整,再一次牽動了購房者敏感的神經(jīng)。當(dāng)年4月25日,北京市教委為學(xué)區(qū)房定的基調(diào)是“穩(wěn)妥推進(jìn)單校劃片和多校劃片相結(jié)合入學(xué)方式”。

4月27日東城區(qū)宣布,2018年6月30日后取得的不動產(chǎn)權(quán)證書家庭,將通過電腦派位的方式在東城區(qū)內(nèi)多校劃片安排入學(xué)。4月28日海淀區(qū)宣布,自2019年1月1日起,在海淀區(qū)新登記并取得房屋不動產(chǎn)權(quán)證書的住房用于申請入學(xué)的,將不再對應(yīng)一所學(xué)校,實(shí)施多校劃片。

也就是說,即使是購買了一所名校之前對應(yīng)的房源,此后也不能保證一定能上該所名校,學(xué)區(qū)房的概念在東城和海淀漸漸有模糊的趨勢。

東城區(qū)的一名房屋中介李強(qiáng)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者坦言:“今年的東城學(xué)區(qū)房和去年相比是降了一些,但也不多,因?yàn)榻衲甑娜雽W(xué)工作還沒有開始,具體操作方法還不清楚,很多人還在觀望。”

西城的政策大致沒有變化,只是提及了“學(xué)位不足時,通過多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)派位入學(xué)”。而這卻使西城成為追捧目標(biāo)。

李晶告訴記者:“雖然西城房價沒有明顯的上漲,但是成交量已經(jīng)上來了。2月份我成交了5套,3月剛過半,我已經(jīng)成交3套了,比2018年好太多了。很多之前買了海淀、東城的客戶,現(xiàn)在也想置換到西城來。”

監(jiān)管行動一定程度上反映了市場熱度,3月18日,北京市住建委再一次出手,執(zhí)法部門一次性查處了16家違法炒作學(xué)區(qū)房的中介機(jī)構(gòu)。

西城的學(xué)區(qū)房回暖的背景是整個北京二手房交易的小幅升溫。貝殼研究院分析,2018年春節(jié)后,季節(jié)性因素疊加學(xué)區(qū)政策,積壓的需求集中釋放,均價止跌。從歷史成交來看,當(dāng)前成交量在歷史周期中已經(jīng)處于中等水平。

“前幾天有業(yè)主掛出了房源,很快就有多人咨詢,房主便因此將總價上調(diào)了8萬元。后來我們通過技術(shù)手段對咨詢者進(jìn)行了排隊(duì)控制,最終促成房主總價降了13萬元達(dá)成交易。”李晶告訴記者:“雖然我們是按照成交額收取中介費(fèi),但是我們不愿意讓市場虛高,否則會影響長期的成交量。”

關(guān)鍵詞: 學(xué)區(qū)房 理性

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