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新城控股:砥礪的一年

來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞    發(fā)布時(shí)間:2022-04-06 07:02:35

“房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從沖浪運(yùn)動(dòng)轉(zhuǎn)變?yōu)榉\(yùn)動(dòng)。”

新城控股董事長王曉松在公司2021年度業(yè)績會(huì)上直言,以前踏浪而行,“浪”是可以看到的?,F(xiàn)在要御風(fēng)前進(jìn),“風(fēng)”卻是看不見、摸不著的,要怎么前行?唯有靠自己,不斷提升能力去找準(zhǔn)風(fēng)向,才能迎風(fēng)而上。

正是由此,新城控股(601155)在2021年展開了多種努力“修煉內(nèi)功”,夯實(shí)雙輪業(yè)務(wù)、進(jìn)一步優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)全綠檔,度過了平穩(wěn)的一年。

通過新城控股披露的2021年年度報(bào)告可見期內(nèi)公司總資產(chǎn)達(dá)5342.93億元,歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)593.10億元,同比增長17.23%;公司實(shí)現(xiàn)銷售金額2337.75億元,累計(jì)銷售面積約2354.73萬平方米,規(guī)模保持穩(wěn)定。

報(bào)告期內(nèi),新城控股實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1682.32億元,同比增長15.64%,歸屬于上市公司股東的凈利潤125.98億元,扣非歸母凈利潤102.45億元,經(jīng)營指標(biāo)和效益指標(biāo)也平穩(wěn)向上。

公司的穩(wěn)健態(tài)勢,以及房地產(chǎn)的穩(wěn)固地位,也讓王曉松對(duì)行業(yè)未來充滿信心,其直言“相信沒有一個(gè)冬天不會(huì)過去,沒有一個(gè)春天不會(huì)到來?!?/p>

業(yè)績穩(wěn)定增長,財(cái)務(wù)基本面持續(xù)向好

2021年,新城依然保持著戰(zhàn)略定力和增長驅(qū)動(dòng)力,公司以“重銷售、抓回款、強(qiáng)歸集”為核心,全年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額2338億元,年度回款金額2387億元,回款率、歸集率均位于行業(yè)前列,真正從現(xiàn)金流層面做到“有回款的銷售、有歸集的銷售”。

同時(shí),公司2021年新增竣工面積3290.34萬平方米。截至報(bào)告期末,新城控股末已簽約待結(jié)轉(zhuǎn)面積3421.88萬平方米,鎖定未來營收及利潤的可結(jié)算資源充足。

長期以來,新城控股堅(jiān)持“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略,住宅開發(fā)與商業(yè)運(yùn)營優(yōu)勢互補(bǔ)、協(xié)同共進(jìn),構(gòu)筑了公司可持續(xù)發(fā)展的核心競爭力。

根據(jù)年報(bào),2021年新城控股實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營總收入86.39億元,超額完成全年85億元的既定目標(biāo),同比增長51%,全年新開業(yè)及管理輸出的吾悅廣場共30座。

2021年,新城商業(yè)物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)收入同比提升46.6%至79.7億元。出租及管理毛利率則持續(xù)走高,同比提升1.9個(gè)百分點(diǎn)至72.6%。

充足可售貨值支持著業(yè)績長期提升。截至2021年底,新城控股共擁有1.38億平方米的總土儲(chǔ)建筑面積,其中已售未結(jié)轉(zhuǎn)建面3422萬平方米,已獲取土地中2022年可售貨值超2800億元足夠滿足企業(yè)2~3年的開發(fā)銷售所需。

區(qū)域分布上,中西部建面占比略高達(dá)39%,高出長三角區(qū)域的37%,環(huán)渤海和大灣區(qū)分別占比19%和5%。

杠桿持續(xù)下降,資本結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化

財(cái)務(wù)方面,2021年,新城控股實(shí)現(xiàn)凈利潤138億元,近5年復(fù)合增長率22%;歸母凈利潤126億元,近5年復(fù)合增長率20%;扣非歸母凈利潤102億元,近5年復(fù)合增長率20%。

公司合理控制有息負(fù)債,2021年末有息負(fù)債899億元,較2020年末下降18億元;同時(shí),在合聯(lián)營公司中的權(quán)益有息負(fù)債為115億元,債務(wù)透明、安全性有保障。整體899億元中有109億元為通過吾悅廣場進(jìn)行的融資,未來還有更大的空間可以去盤活。公司整體平均融資成本6.57%,較2020年末逆勢下降15個(gè)bp。

在業(yè)績?nèi)嬖鲩L的同時(shí),新城控股的各項(xiàng)負(fù)債指標(biāo)也得到持續(xù)改善,近年來,新城先于政策要求,主動(dòng)落實(shí)“降杠桿、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)”,年末所有指標(biāo)均達(dá)綠檔要求,按監(jiān)管口徑計(jì)算,剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為69.95%,凈負(fù)債率為48.12%,現(xiàn)金短債比為1.07。

現(xiàn)金流層面,新城也呈現(xiàn)出更充裕態(tài)勢。

新城的融資結(jié)構(gòu)持續(xù)改善,信托借款規(guī)模連續(xù)兩年大幅下降。

去年11月,新城控股就提前贖回一筆將于2021年12月16日到期的3.5億美元債,也是當(dāng)期A股首例提前贖回美元債的房企。

今年2月,新城控股又提前贖回一筆2億美元債券,并予以注銷。

3月9日,新城控股宣布,以自有資金提前完成2019年公開發(fā)行公司債券(第一期)(品種二)回售資金本息及2017年度第一期中期票據(jù)到期本息共計(jì)25.92億元的支付。

3月18日,新城控股則再次發(fā)布公告稱,基于對(duì)公司發(fā)展前景和戰(zhàn)略規(guī)劃的認(rèn)同,同時(shí)為了積極維護(hù)公司債券價(jià)格的穩(wěn)定,切實(shí)保護(hù)投資者利益,新城控股部分董事和高級(jí)管理人員將按照交易場所交易規(guī)則,以市場化方式在二級(jí)市場購買新城控股發(fā)行的公司債券。根據(jù)計(jì)劃,新城控股管理層擬購買總規(guī)模不超過2000萬元存續(xù)的公司債券。

3月30日,新城控股發(fā)布公告宣布,擬以不低于1億元不超過2億元人民幣的自有資金,回購公司股份。

一邊降杠桿優(yōu)化資本結(jié)構(gòu),一邊維持安全穩(wěn)健高質(zhì)量增長態(tài)勢,新城的經(jīng)營表現(xiàn)不斷收獲國際機(jī)構(gòu)的認(rèn)可。

報(bào)告期間,國際三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)均維持了新城控股和其母公司新城發(fā)展的主體評(píng)級(jí)。

其中,目前惠譽(yù)和標(biāo)普的長期發(fā)行人評(píng)級(jí)均為“BB+”,穆迪的企業(yè)家族評(píng)級(jí)(CFR)維持在“Ba1”,均位于行業(yè)較高評(píng)級(jí)水平。中誠信國際和聯(lián)合資信均維持新城控股主體及相關(guān)債項(xiàng)的AAA評(píng)級(jí)。中誠信亞太還將新城控股的境外長期信用評(píng)級(jí)上調(diào)至BBBg,展望穩(wěn)定。

輕重并舉 繼往開來

2021年,新城控股新簽約32座吾悅廣場,其中輕資產(chǎn)項(xiàng)目16個(gè),占比近半。截至年底,合計(jì)在135個(gè)城市布局了188座吾悅廣場,建立起了規(guī)?;娜珖虡I(yè)版圖。年內(nèi)新開業(yè)吾悅廣場30座(含4座托管在營項(xiàng)目),順利完成2021年制定的開業(yè)30座目標(biāo),其中新開業(yè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目8座,累計(jì)在營吾悅廣場已達(dá)到130座。2022年企業(yè)計(jì)劃再新開25座吾悅廣場,進(jìn)一步拓展業(yè)務(wù)版圖。

在“房住不炒”總基調(diào)指導(dǎo)下,加大對(duì)剛需、改善住房需求的支持力度,市場有望重回穩(wěn)定狀態(tài),進(jìn)而走向良性循環(huán)。房企應(yīng)著力于精細(xì)管理、提質(zhì)增效、租售并舉、多元渠道發(fā)力,實(shí)現(xiàn)規(guī)模、效益和風(fēng)險(xiǎn)的平衡穩(wěn)健發(fā)展。

在此背景下,公司將堅(jiān)持“輕重并舉”的雙輪驅(qū)動(dòng)2.0戰(zhàn)略,圍繞“有回籠的銷售、有利潤的增長、有品質(zhì)的產(chǎn)品與服務(wù)”穩(wěn)健運(yùn)營,不斷“降占用、增資本”;大力推進(jìn)資管能力建設(shè),運(yùn)用成熟的物業(yè)開發(fā)及商業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),在項(xiàng)目端引入股權(quán)投資者共享收益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),助力公司持續(xù)發(fā)展的同時(shí)進(jìn)一步提升財(cái)務(wù)安全性。

同時(shí),公司將在戰(zhàn)略深耕過程中不斷思考和努力提升客戶服務(wù)品質(zhì),圍繞客戶需求做好產(chǎn)品適配,重視客戶體驗(yàn)和客戶立場,提供具有差異化的產(chǎn)品和服務(wù),實(shí)現(xiàn)良好的品牌口碑和品牌溢價(jià)。公司將進(jìn)一步加強(qiáng)組織協(xié)同,堅(jiān)持長期主義,做難而正確的事,把做制造業(yè)和服務(wù)業(yè)的態(tài)度貫穿到項(xiàng)目開發(fā)和商業(yè)管理的各個(gè)環(huán)節(jié),以精益管理之道切實(shí)做好產(chǎn)品與服務(wù)。

新城管理層在業(yè)績會(huì)上表示,公司依然堅(jiān)持“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)的業(yè)務(wù)模式,堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)的總基調(diào),堅(jiān)持地域深耕的總策略、圍繞現(xiàn)有布局做強(qiáng)做深,堅(jiān)持運(yùn)營優(yōu)先的總抓手,堅(jiān)持科技賦能的總保障,同時(shí)重視風(fēng)險(xiǎn)管控體系的建設(shè)與完善、讓風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)貫穿企業(yè)經(jīng)營的全過程。文/屯天

關(guān)鍵詞: 萬平方米 公司債券 年復(fù)合增長率

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