8月24日下午,綠地控股(600606.SH)在2020年中期業(yè)績報告中披露,綠地控股上半年營業(yè)收入2098億元,同比增長4.2%,增速較上年同期明顯放緩。利潤總額153億元,同比下降8%,歸屬上市公司股東的凈利潤為80.2億元,同比下降10.8%,降幅均較一季度有所收窄。
上半年,綠地控股實現(xiàn)合同銷售金額1330億元,同比下降約20.7%,這一銷售額降幅位列TOP10房企最末位。
即使受疫情影響,TOP10房企銷售業(yè)績基本錄得小幅度增長或降幅不大,碧桂園、萬科等房企的降幅均在5%左右,保利降幅為11%。
實際上,2019年,綠地的銷售額增速就處于“原地踏步”狀態(tài),增幅僅為0.1%,在當(dāng)年銷售額前10的地產(chǎn)企業(yè)中排名墊底。
財經(jīng)地產(chǎn)分析師盧文曦分析認(rèn)為,這或與綠地的項目屬性有關(guān),綠地商業(yè)住宅占比不小,由于商辦的特殊性,必須結(jié)構(gòu)封頂才能售賣,很多時候是一層層賣,有些是投入運營一段時間才能賣,這使得回款周期延長。
綠地的房地產(chǎn)項目主要包括住宅和商辦兩大類。住宅項目開發(fā)完成后基本用于出售;商辦項目除大部分出售外,也有部分保留用于出租及商業(yè)、酒店運營。2020年上半年,綠地房地產(chǎn)主業(yè)合同銷售金額中,住宅占比70%,商辦占比30%;合同銷售面積中,住宅占比81%,商辦占比19%。
盧文曦稱,今年受到疫情的沖擊,商辦買賣市場不景氣,更多投資者傾向于租辦公樓而非花費大量資金購買,這也造成了去化困難,直接影響了綠地的銷售額增速。
房地產(chǎn)與大基建
在中報中,綠地控股大基建營業(yè)收入與房地產(chǎn)營業(yè)收入基本持平,是與房地產(chǎn)主業(yè)并駕齊驅(qū)的核心產(chǎn)業(yè)。
不過,相比房地產(chǎn)25.77%的毛利率,大基建的毛利率僅有為4.84%,較上年同期增加了0.98個百分點,另外的主要收入來源商品銷售的毛利率也僅為5.02%,較上年減少了2.52個百分點,對綠地的利潤額貢獻(xiàn)有限。
去年同期,房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實現(xiàn)毛利率27.97%;建筑相關(guān)業(yè)務(wù)毛利率僅為3.88%;商品銷售及相關(guān)業(yè)務(wù)毛利率為17.42%。
數(shù)據(jù)顯示,2015年-2019年,綠地控股的綜合毛利率分別為14.76%、15.11%、14.34%、5.35%和15.20%,大幅低于同類其他房企。其中,房地產(chǎn)始終占據(jù)利率貢獻(xiàn)的大頭,分別為24.27%、20.65%、23.36、27.01%和27.8%。
有業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為,大基建的低毛利率是綠地利潤率較低的主要原因。
據(jù)了解,基建業(yè)務(wù)有前期墊資成本高、項目回款周期長的特點,“基建板塊的業(yè)務(wù)毛利率本身就低,所以即使綠地大基建業(yè)務(wù)規(guī)模較大,盈利能力卻遠(yuǎn)不及地產(chǎn)開發(fā),這直接拉低了整體的利潤水平。但大基建業(yè)務(wù)與政府有著密不可分的關(guān)系,可以說是’旱澇保收’,多元化的發(fā)展能夠幫助綠地與政府建立聯(lián)系,有機會參與一些優(yōu)質(zhì)的項目,在拿地方面獲取一些優(yōu)惠的條件。”盧文曦認(rèn)為。
億瀚智庫也認(rèn)為,對于綠地來說,以房地產(chǎn)、基建為主業(yè),金融、銷售等綜合產(chǎn)業(yè)并舉發(fā)展的企業(yè)格局,在拿地時,可能具有一定的協(xié)同效應(yīng),因而也能降低拿地成本。
現(xiàn)金流與負(fù)債
回觀過去三年,綠地的銷售回款率分別為79.97%、76.59%和77.58%,低于行業(yè)一般水平。今年,綠地在回款上發(fā)力,中報顯示其回款率為95%,其中,住宅產(chǎn)品銷售額占比70%,回款率高達(dá)106%。
銷售回款是房企重要的現(xiàn)金流來源,發(fā)力回款的同時不能忽略的是綠地近乎腰斬的經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流入,中報顯示,綠地經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額較上年同期減少了近一半,為41億元,這一數(shù)據(jù)較一季度由負(fù)轉(zhuǎn)正。綠地解釋,受新冠肺炎疫情影響,回籠資金比去年同期減少。
與此同時,綠地上半年土地補倉積極,億翰智庫數(shù)據(jù)顯示,綠地控股上半年新增貨值總量位于行業(yè)前3,此舉不可避免地占用了貨幣資金,增加了有息負(fù)債規(guī)模,導(dǎo)致凈負(fù)債率提升至180.3%。
值得注意的是,扣除預(yù)收賬款后負(fù)債率為83%,現(xiàn)金短債比依然在1以下,按近期融資管理“三道紅線”——扣除預(yù)收賬款后的負(fù)債率不高于70%、凈負(fù)債率不高于100%、現(xiàn)金短債比不低于1,綠地處于三條紅線皆觸碰的紅色警報檔位,新規(guī)一旦出臺,將對綠地的融資造成一定影響,如何去杠桿、降負(fù)債仍是綠地亟需解決的事情。