回顧 2021 年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境面臨著諸多變化，在疫情陰霾持續(xù)籠罩疊加行業(yè)監(jiān)管政策收緊的大背景下，整個地產(chǎn)行業(yè)增速放緩，需求端保持觀望態(tài)度，進(jìn)而導(dǎo)致不少規(guī)模房企的目標(biāo)完成情況不及歷史同期。據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2021 年百強(qiáng)房企平均目標(biāo)完成率不到 90%，而有超過 8 成的房企無法完成年初訂立的目標(biāo)。
除此之外，經(jīng)過一輪行業(yè)的大洗牌，一些規(guī)模小、競爭弱、財務(wù)不佳的房企將逐步被淘汰，如何能穩(wěn)中求進(jìn)、實現(xiàn)健康發(fā)展成為了房企們持續(xù)發(fā)展的重要議題。
恰逢當(dāng)下是港股上市房企的業(yè)績披露期，筆者留意到，中梁控股業(yè)績持續(xù)保持穩(wěn)健態(tài)勢，營同比增長了 15.4%，并且完成年初制定銷售目標(biāo)的 95.4%，優(yōu)于同行業(yè)平均水平。對此，不妨以中梁控股為參考樣本，一同探索中梁控股如何在地產(chǎn)下半場中行穩(wěn)致遠(yuǎn)，實現(xiàn)良性可持續(xù)發(fā)展。
一、穩(wěn)健經(jīng)營顯成效，核心指標(biāo)持續(xù)優(yōu)化
在當(dāng)前復(fù)雜多變的市場環(huán)境下，中梁控股依然保持著良好的風(fēng)險抵御能力，營收同比增長了 15.4%，銷售業(yè)績也大體優(yōu)于行業(yè)平均水平。具體展現(xiàn)出以下優(yōu)勢：
年報顯示，過去一年，公司實現(xiàn)總收入 761.1 億元，較去年同期增長 15.4%；實現(xiàn)毛利 130.33 億元；應(yīng)占核心凈利潤為 29.9 億元。盡管公司盈利能力出現(xiàn)小幅回落，但是要知道，在行業(yè)陷入周期調(diào)整的背景下，不少房企同樣面臨著毛利率下滑、銷售業(yè)績不及預(yù)期等困局，有的甚至出現(xiàn)了增收不增利的現(xiàn)狀。未來隨著政策端逐步釋放回暖信號，市場需求有望逐步提升，屆時公司將迎來發(fā)展新機(jī)遇，潛在價值有望得到進(jìn)一步釋放，從而帶動毛利率逐步提升，達(dá)成營利雙收的良好預(yù)期。
具體到銷售層面，在 " 房住不炒 " 的大環(huán)境下，高速發(fā)展的 " 黃金十年 " 已成為過去，銷售業(yè)績 " 欠收 " 成為了房地產(chǎn)行業(yè)的普遍現(xiàn)象。根據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測，2021 年百強(qiáng)房企累計業(yè)績增速同比下降了 3.5%，近四成百強(qiáng)房企累計業(yè)績出現(xiàn)了同比降低的情況。反觀，中梁控股在銷售增長之際，持續(xù)保持較高的回款質(zhì)量。2021 年，公司實現(xiàn)合約銷售額為 1718 億元，其中現(xiàn)金回款率保持著 85% 較高的回款率。截至到去年 11 月中下旬，中梁就已完成全年的回款目標(biāo)，比預(yù)計時間提前整整 42 天，為后續(xù)經(jīng)營發(fā)展提供充足的現(xiàn)金流支撐。
在債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，過往一年融資端趨緊、房企現(xiàn)金流承壓的背景下，降低財務(wù)杠桿風(fēng)險成為了房企們當(dāng)下至關(guān)重要之舉，而中梁控股在這方面也有出色的一面，債務(wù)結(jié)構(gòu)正在不斷地優(yōu)化。從公司業(yè)績公告來看，公司實現(xiàn)總有息負(fù)債 402 億元，較去年同期下降 26%。在 " 三道紅線 " 方面，盡管公司踩中了一道紅線，但是總體趨勢持續(xù)向好。公司剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率自 2020 年的 80% 下降至 2021 年的 75.8%；凈負(fù)債比率約為 35.4%；現(xiàn)金短債比為 1.04。不難看出，中梁控股在相關(guān)債務(wù)方面確實下了一番功夫，其凈負(fù)債比率與總有息負(fù)債在國內(nèi)房企中處于較低的水平，現(xiàn)金短債比也呈現(xiàn)出持續(xù)優(yōu)化的趨勢。
從以上數(shù)據(jù)不難看到，中梁控股具備穩(wěn)定的經(jīng)營能力與抗風(fēng)險能力，從逆周期中積極應(yīng)對行業(yè)變化，足見其基本盤的穩(wěn)固程度。在良好業(yè)績的基礎(chǔ)下，筆者認(rèn)為不妨從土儲布局與產(chǎn)品力兩大維度出發(fā)，一同探討中梁控股的成長奧秘所在。
二、三大動能成為抵御周期的重中之重
動能一：積極拓展五大經(jīng)濟(jì)核心區(qū)域，長三角占比達(dá) 42.1%
土儲作為房企的生命線，對房企的成長空間和利潤水平起了至關(guān)重要的作用。作為深耕行業(yè)多年的大型綜合房地產(chǎn)開發(fā)商，中梁控股在區(qū)域擴(kuò)展的策略引導(dǎo)下，項目已拓展至中國五大經(jīng)濟(jì)核心區(qū)域。截止至報告期末，中梁控股總土儲量約為 5980 萬平方米；收購了 85 幅土地，規(guī)劃建筑面積為 1000 萬平方米，已收購地塊（不含停車位）的平均成本約為 5267 元。
從區(qū)域布局來看，中梁控股 42.1% 的資源投放到長三角區(qū)域，其次為中西部區(qū)域 32.2%；環(huán)渤海區(qū)域 13.1%；海峽西岸 8.8%；珠三角 3.8%。不難發(fā)現(xiàn)，長三角依然是中梁控股的深耕要地，同樣也是增強(qiáng)公司核心競爭力的戰(zhàn)略要點。要知道，長三角目前已發(fā)展進(jìn)入城市群階段，未來也有望發(fā)展成為具有全球影響力的世界級城市群之一，其成長潛力與價值空間毋庸置疑。數(shù)據(jù)顯示，長三角城市群開發(fā)投資及銷售規(guī)模顯著高于其他城市群，2020 年房地產(chǎn)開發(fā)投資額超過 3 萬億元，商品房銷售面積超 2.7 億平方米，占全國的比重分別為 22% 和 16%。由此看來，中梁控股的土儲布局是具有前瞻性的，未來隨著城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)與核心城市資產(chǎn)價值不斷攀升，中梁控股的潛力價值也愈發(fā)突顯，助推公司可持續(xù)發(fā)展。
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