陽光股份（000608）2022年年度董事會經(jīng)營評述內(nèi)容如下：
(相關資料圖)
一、報告期內(nèi)公司所處行業(yè)情況
公司需遵守《深圳證券交易所上市公司自律監(jiān)管指引第3號——行業(yè)信息披露》中房地產(chǎn)業(yè)的披露要求報告期內(nèi)，公司商業(yè)運營和物業(yè)租賃業(yè)務主要集中在北京和成都。2022年以來，受外部環(huán)境影響，消費市場尤其是聚集型、接觸型消費受到?jīng)_擊，一定程度上拖累消費增速。根據(jù)中指研究院綜合整理的數(shù)據(jù)，2022年我國實現(xiàn)社會消費品零售總額44萬億元，同比下降0.2%，分消費類型來看，2022年，商品零售額同比增長0.5%，餐飲收入同比下降6.3%。但線上消費需求依舊穩(wěn)步釋放，2022年全年，全國實物商品網(wǎng)上零售額同比增長6.2%，占社會消費品零售總額的比重為27.2%。盡管短期內(nèi)外部環(huán)境對消費市場的擾動較大，但依托于超大規(guī)模市場優(yōu)勢，在擴大內(nèi)需戰(zhàn)略基點下，我國消費市場依舊顯現(xiàn)韌性。2023年，隨著擴內(nèi)需促消費政策不斷發(fā)力顯效，消費市場或將迎來復蘇。一、北京商業(yè)地產(chǎn)市場情況購物中心方面，外部環(huán)境的變化對北京零售市場產(chǎn)生了較大的沖擊，整體市場表現(xiàn)較為低迷，經(jīng)歷了短暫的停業(yè)或縮短營業(yè)時間，業(yè)主和租戶都承受著較大的運營壓力，絕大多數(shù)業(yè)主采取以價換量的租賃策略對沖空置壓力。根據(jù)仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)，全市僅有9個標桿項目維持租金平穩(wěn)，但市區(qū)購物中心的空置表現(xiàn)并沒有出現(xiàn)大幅滑坡，截至2022年末仍維持在7.9%水平。2023年隨著外部環(huán)境的改善，北京零售市場也將迎來快速恢復期。此外，近期北京發(fā)布《北京市商業(yè)消費空間布局專項規(guī)劃（2022年-2035年）》的同時，也啟動了新一輪商圈改造提升行動計劃，其中崇文門、東直門、朝青、中關村等區(qū)域都是重點推進升級的區(qū)域，預計這些區(qū)域的老舊改造項目及處于停滯狀態(tài)的商業(yè)項目也將逐漸被盤活投放市場，整體市場將迎來提質升級的加速期。寫字樓市場方面，根據(jù)高力國際數(shù)據(jù)顯示，乙級市場年度凈吸納量從去年的33.5萬平方米降低到-15.8萬平方米，第四季度乙級市場凈吸納量為-6.5萬平方米，全年需求側表現(xiàn)持續(xù)疲軟且四季度未出現(xiàn)實質性恢復。城市北部的子市場，如望京酒仙橋，處于需求不足和主力租戶行業(yè)面積調整的階段，空置率同比上漲超過20%，達到28.7%。年末的中央經(jīng)濟工作會議再次強調保證經(jīng)濟增長的總基調，隨著市場轉好預期的增強，企業(yè)擴張的意愿也會持續(xù)改善，有助于辦公需求的釋放。二、成都商業(yè)地產(chǎn)市場情況購物中心方面，整體市場需求略顯疲軟但處于恢復態(tài)勢，根據(jù)高力國際數(shù)據(jù)，全市空置率環(huán)比上升至12.5%。隨著外部環(huán)境的改善以及經(jīng)濟的復蘇，居民消費意愿預計會逐步回升，同時基于成都市打造國際消費中心的輻射力和本身城市的消費屬性，預計將持續(xù)獲得品牌方的青睞。預計2023年全市優(yōu)質零售商業(yè)市場仍將繼續(xù)保持供應放量態(tài)勢，高力國際預計供應持續(xù)放量下，2023年全市空置率或有小幅抬升。隨著新增供應回落，全市空置率或于2024年逐漸下行。寫字樓市場方面，根據(jù)高力國際數(shù)據(jù)，2022年四季度的空置率同比上升7.6%至22.7%。成都市委十四屆二次全會經(jīng)濟工作會議召開，會議提出堅持把高質量發(fā)展作為現(xiàn)代化建設的首要任務，加快建設全國重要經(jīng)濟中心、全國重要科技創(chuàng)新中心、西部金融中心、國際消費中心城市、國際門戶樞紐和世界文化名城“四中心一樞紐一名城”。高質量發(fā)展推動成都城市能級進一步提升，成都甲級寫字樓市場未來預計將迎來供應和需求的雙增長。高力國際預計，明年較高供應下全市空置率或仍將保持上升趨勢，2024年，隨著新增供應同比一定程度上回落，空置率將小幅下降。二、報告期內(nèi)公司從事的主要業(yè)務公司需遵守《深圳證券交易所上市公司自律監(jiān)管指引第3號——行業(yè)信息披露》中房地產(chǎn)業(yè)的披露要求報告期內(nèi)公司從事的主要業(yè)務包括：商業(yè)運營管理業(yè)務、物業(yè)租賃業(yè)務以及商住尾盤銷售業(yè)務。（一）商業(yè)運營管理業(yè)務公司擁有專業(yè)的商業(yè)運營團隊，主要為商業(yè)項目提供專業(yè)的商業(yè)運營服務，通過為商業(yè)項目提供運營管理服務從而獲取管理服務收入。（二）物業(yè)租賃業(yè)務包括自持性物業(yè)租賃和經(jīng)營性物業(yè)租賃，通過采取有針對性的運營策略，提高商業(yè)項目租賃管理水平，以商業(yè)項目出租獲取租賃收入。截至2022年底，陽光股份管理的自有項目可出租面積近30萬平米，布局于北京、上海、成都和天津等一二線城市。此外，2021年9月起，陽光股份正式受托管理京基集團旗下優(yōu)質商業(yè)項目，托管項目總面積達50多萬平方米。（三）商住尾盤銷售業(yè)務本報告期內(nèi)尾盤銷售業(yè)務主要指北京陽光上東項目的尾盤商鋪、車位以及成都錦尚項目的車位銷售。未來公司經(jīng)營業(yè)務將主要聚焦于商業(yè)運營管理業(yè)務、物業(yè)租賃業(yè)務。三、核心競爭力分析1、良好的品牌知名度和影響力公司控股股東京基集團在深圳商業(yè)地產(chǎn)領域深耕多年，擁有較大的規(guī)模、較強的實力以及優(yōu)質品牌資源。目前公司已正式受托管理京基集團旗下優(yōu)質商業(yè)項目，托管項目總面積達50多萬平方米，進一步擴大公司在商業(yè)地產(chǎn)領域的品牌知名度和影響力，吸引更多優(yōu)質品牌資源和高品質客群，從而形成品牌、項目相互促進的良性發(fā)展之路。同時公司將依托“京基商業(yè)”良好的品牌形象和影響力，積極開拓新項目資源。2、豐富的商業(yè)運營管理經(jīng)驗公司管理團隊在商業(yè)運營管理領域積累了豐富的行業(yè)經(jīng)驗，能夠準確把握市場需求，及時調整商業(yè)物業(yè)的發(fā)展定位與規(guī)劃。同時，公司豐富的管理經(jīng)驗及成熟的業(yè)務流程體系，能夠有效地提升運營效率、降低運營成本，為購物中心業(yè)務的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展奠定基礎。3、運營項目成熟多樣公司較早將核心業(yè)務轉移至商業(yè)項目的運營與管理，積累了充足的商業(yè)項目的策劃招商和運營管理能力。商業(yè)運營和物業(yè)租賃業(yè)務主要集中于京津滬蓉地區(qū)，均為國內(nèi)一二線城市，具有較大的商業(yè)潛力。同時公司在管項目類型豐富，包含購物中心、商鋪、寫字樓等多種業(yè)態(tài)，其中商業(yè)部分從產(chǎn)品上主要分為以“陽光新生活廣場”為代表的社區(qū)商業(yè)；以“新業(yè)中心”為代表的城市綜合體，運營業(yè)務覆蓋面廣。四、主營業(yè)務分析1、概述報告期內(nèi)公司實現(xiàn)營業(yè)收入38,119.46萬元，較上年同期減少32.84%；實現(xiàn)凈利潤-38,242.73萬元，其中歸屬于母公司股東凈利潤-38,418.50萬元，主要由于2022年度宏觀經(jīng)濟環(huán)境和房地產(chǎn)市場下行，經(jīng)評估認定公司持有的投資性房地產(chǎn)公允價值有較大幅度的下降，報告期內(nèi)產(chǎn)生較大金額的公允價值變動損失和長期股權投資減值損失。同時報告期內(nèi)公司可銷售尾盤項目貨值較上年減少，銷售毛利率較上年有所降低，導致報告期內(nèi)尾盤銷售收入和利潤均出現(xiàn)下滑。（1）物業(yè)租賃業(yè)務實現(xiàn)營業(yè)收入14,963.31萬元，較上年同期減少4,513.20萬元，下降23.17%，占公司營業(yè)收入的39.26%。主要是報告期內(nèi)公司部分項目出現(xiàn)退租或提前解約的情況。（2）尾盤銷售業(yè)務實現(xiàn)收入20,450.08萬元，較上年同期減少15,956.37萬元，減少43.83%，占公司營業(yè)收入的53.65%。主要是報告期內(nèi)可銷售尾盤項目貨值較上年減少。（3）商業(yè)運營業(yè)務實現(xiàn)營業(yè)收入2,616.13萬元，較上年同期增加1,823.14萬元，增長229.91%，占公司營業(yè)收入的6.85%，主要是由于本期公司收回自持性物業(yè)的商業(yè)管理業(yè)務，商業(yè)管理收入增加所致。五、公司未來發(fā)展的展望向商品房承購人因銀行抵押貸款提供擔保適用□不適用董監(jiān)高與上市公司共同投資（適用于投資主體為上市公司董監(jiān)高）□適用不適用三、核心競爭力分析1、良好的品牌知名度和影響力公司控股股東京基集團在深圳商業(yè)地產(chǎn)領域深耕多年，擁有較大的規(guī)模、較強的實力以及優(yōu)質品牌資源。目前公司已正式受托管理京基集團旗下優(yōu)質商業(yè)項目，托管項目總面積達50多萬平方米，進一步擴大公司在商業(yè)地產(chǎn)領域的品牌知名度和影響力，吸引更多優(yōu)質品牌資源和高品質客群，從而形成品牌、項目相互促進的良性發(fā)展之路。同時公司將依托“京基商業(yè)”良好的品牌形象和影響力，積極開拓新項目資源。2、豐富的商業(yè)運營管理經(jīng)驗公司管理團隊在商業(yè)運營管理領域積累了豐富的行業(yè)經(jīng)驗，能夠準確把握市場需求，及時調整商業(yè)物業(yè)的發(fā)展定位與規(guī)劃。同時，公司豐富的管理經(jīng)驗及成熟的業(yè)務流程體系，能夠有效地提升運營效率、降低運營成本，為購物中心業(yè)務的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展奠定基礎。3、運營項目成熟多樣公司較早將核心業(yè)務轉移至商業(yè)項目的運營與管理，積累了充足的商業(yè)項目的策劃招商和運營管理能力。商業(yè)運營和物業(yè)租賃業(yè)務主要集中于京津滬蓉地區(qū)，均為國內(nèi)一二線城市，具有較大的商業(yè)潛力。同時公司在管項目類型豐富，包含購物中心、商鋪、寫字樓等多種業(yè)態(tài)，其中商業(yè)部分從產(chǎn)品上主要分為以“陽光新生活廣場”為代表的社區(qū)商業(yè)；以“新業(yè)中心”為代表的城市綜合體，運營業(yè)務覆蓋面廣。四、主營業(yè)務分析1、概述報告期內(nèi)公司實現(xiàn)營業(yè)收入38,119.46萬元，較上年同期減少32.84%；實現(xiàn)凈利潤-38,242.73萬元，其中歸屬于母公司股東凈利潤-38,418.50萬元，主要由于2022年度宏觀經(jīng)濟環(huán)境和房地產(chǎn)市場下行，經(jīng)評估認定公司持有的投資性房地產(chǎn)公允價值有較大幅度的下降，報告期內(nèi)產(chǎn)生較大金額的公允價值變動損失和長期股權投資減值損失。同時報告期內(nèi)公司可銷售尾盤項目貨值較上年減少，銷售毛利率較上年有所降低，導致報告期內(nèi)尾盤銷售收入和利潤均出現(xiàn)下滑。（1）物業(yè)租賃業(yè)務實現(xiàn)營業(yè)收入14,963.31萬元，較上年同期減少4,513.20萬元，下降23.17%，占公司營業(yè)收入的39.26%。主要是報告期內(nèi)公司部分項目出現(xiàn)退租或提前解約的情況。（2）尾盤銷售業(yè)務實現(xiàn)收入20,450.08萬元，較上年同期減少15,956.37萬元，減少43.83%，占公司營業(yè)收入的53.65%。主要是報告期內(nèi)可銷售尾盤項目貨值較上年減少。（3）商業(yè)運營業(yè)務實現(xiàn)營業(yè)收入2,616.13萬元，較上年同期增加1,823.14萬元，增長229.91%，占公司營業(yè)收入的6.85%，主要是由于本期公司收回自持性物業(yè)的商業(yè)管理業(yè)務，商業(yè)管理收入增加所致。2、收入與成本（1）營業(yè)收入構成單位：元（2）占公司營業(yè)收入或營業(yè)利潤10%以上的行業(yè)、產(chǎn)品、地區(qū)、銷售模式的情況適用□不適用單位：元公司主營業(yè)務數(shù)據(jù)統(tǒng)計口徑在報告期發(fā)生調整的情況下，公司最近1年按報告期末口徑調整后的主營業(yè)務數(shù)據(jù)□適用不適用（3）公司實物銷售收入是否大于勞務收入是□否相關數(shù)據(jù)同比發(fā)生變動30%以上的原因說明適用□不適用本報告期內(nèi)商住尾盤銷售的商鋪、公寓銷售面積較往年增大所致。（4）公司已簽訂的重大銷售合同、重大采購合同截至本報告期的履行情況□適用不適用（5）營業(yè)成本構成行業(yè)和產(chǎn)品分類單位：元單位：元說明1、本報告期房地產(chǎn)銷售成本下降，主要是銷售收入下降所致；2、本報告期商業(yè)運營成本上升，主要是由于本期公司收回自持性物業(yè)的商業(yè)管理業(yè)務，商業(yè)管理成本增加所致。（6）報告期內(nèi)合并范圍是否發(fā)生變動是□否注銷子公司：本公司于報告期內(nèi)注銷北京新業(yè)陽光商業(yè)管理有限公司、北京瑞景陽光商業(yè)管理有限公司、北京新瑞新業(yè)企業(yè)管理有限公司、北京漷縣風度商業(yè)管理有限公司4家子公司。處置子公司：本公司于報告期內(nèi)處置天津陽光瑞業(yè)商業(yè)管理有限公司1家子公司。（7）公司報告期內(nèi)業(yè)務、產(chǎn)品或服務發(fā)生重大變化或調整有關情況□適用不適用（8）主要銷售客戶和主要供應商情況公司主要銷售客戶情況公司前5大客戶資料主要客戶其他情況說明□適用不適用公司主要供應商情況公司前5名供應商資料主要供應商其他情況說明□適用不適用3、費用單位：元4、研發(fā)投入□適用不適用5、現(xiàn)金流單位：元相關數(shù)據(jù)同比發(fā)生重大變動的主要影響因素說明適用□不適用1、經(jīng)營活動現(xiàn)金流入小計較上年同期減少37.89%，主要是本報告期商住尾盤銷售款減少所致。2、經(jīng)營活動現(xiàn)金流出小計較上年同期減少44.05%，主要是本報告期支付銷售相關的稅費及其他經(jīng)營活動款減少所致。3、投資活動現(xiàn)金流入小計較上年同期增加10,447.04%，主要是本報告期收到轉讓子公司股權款所致。4、投資活動現(xiàn)金流出小計較上年同期減少39.16%，主要是本報告期無形資產(chǎn)等長期資產(chǎn)購置減少所致。5、籌資活動現(xiàn)金流入小計較上年同期減少68.74%，主要是本報告期新增借款減少所致。6、籌資活動現(xiàn)金流出小計較上年同期減少54.50%，主要是本報告期償還借款減少所致。報告期內(nèi)公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量與本年度凈利潤存在重大差異的原因說明適用□不適用報告期內(nèi)公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量為1.59億元，本年度凈利潤為-3.82億元（其中歸母凈利潤-3.84億元），公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量與本年度凈利潤存在重大差異，主要原因是受宏觀經(jīng)濟環(huán)境和房地產(chǎn)市場下行影響，報告期內(nèi)產(chǎn)生投資性房地產(chǎn)公允價值變動損失3.88億元和長期股權投資減值損失0.76億元，影響凈利潤共計-3.67億元，此影響不涉及現(xiàn)金流量。五、非主營業(yè)務分析適用□不適用單位：元六、資產(chǎn)及負債狀況分析1、資產(chǎn)構成重大變動情況單位：元境外資產(chǎn)占比較高□適用不適用2、以公允價值計量的資產(chǎn)和負債適用□不適用單位：元其他變動的內(nèi)容主要是本報告期處置天津陽光瑞業(yè)商業(yè)管理有限公司股權使投資性房地產(chǎn)減少所致。報告期內(nèi)公司主要資產(chǎn)計量屬性是否發(fā)生重大變化□是否3、截至報告期末的資產(chǎn)權利受限情況七、投資狀況分析1、總體情況□適用不適用2、報告期內(nèi)獲取的重大的股權投資情況□適用不適用3、報告期內(nèi)正在進行的重大的非股權投資情況□適用不適用4、金融資產(chǎn)投資（1）證券投資情況□適用不適用公司報告期不存在證券投資。（2）衍生品投資情況□適用不適用公司報告期不存在衍生品投資。5、募集資金使用情況□適用不適用公司報告期無募集資金使用情況。八、重大資產(chǎn)和股權出售1、出售重大資產(chǎn)情況□適用不適用公司報告期未出售重大資產(chǎn)。2、出售重大股權情況□適用不適用九、主要控股參股公司分析適用□不適用主要子公司及對公司凈利潤影響達10%以上的參股公司情況單位：元適用□不適用主要控股參股公司情況說明無十、公司控制的結構化主體情況適用□不適用2014年2月28日，本公司完成了對上海錦赟100%股權收購的交易。本公司與中信信托合作，中信信托以其發(fā)行的信托計劃出資與本公司、本公司之一致行動人北京永盛智達投資管理有限公司合作成立有限合伙企業(yè)聚信新業(yè)，合伙期限為5年，本公司將聚信新業(yè)作為特殊目的實體納入本公司合并范圍。有限合伙企業(yè)聚信新業(yè)出資比例構成如下：（1）普通合伙人聚信陽光以現(xiàn)金100萬出資；(2)中信信托通過發(fā)行信托募集資金認購首期A類合伙人份額1.45億元(第二期發(fā)行金額增加至1.60億元)；（3）中信信托通過發(fā)行信托計劃擬募集資金2.5億認購B類有限合伙人份額。（4）我公司全資子公司天津瑞升和我公司一致行動人永盛智達分別以現(xiàn)金1.5億和1億出資認購C類有限合伙人份額；普通合伙人聚信陽光由中信聚信、天津瑞升、及我公司另外一家全資子公司北京瑞業(yè)投資管理有限公司投資設立，出資比例為4:4:2。我公司通過全資子公司天津瑞升及北京瑞業(yè)投資控制普通合伙人聚信陽光60%的股權，進而間接控制聚信新業(yè)。有限合伙人各方收益分配順序如下：（一）A類有限合伙人A類為純債權性質的合伙人，在合伙人分配順序中屬于最優(yōu)先級的合伙人。首期A類有限合伙出資額約為人民幣1.45億元(第二期發(fā)行金額增加至1.60億元)。A類合伙人僅獲得固定收益，收益根據(jù)實際發(fā)行情況確定，本公司預計綜合發(fā)行成本不超過發(fā)行時同期銀行貸款基準利率的2.5倍。（二）B類有限合伙人B類為股債結合性質的合伙人，在分配順序中屬于中間級的合伙人，出資額為2.5億。在有限合伙各合伙人出資到位后第四年開始，B類合伙人可要求本公司以年化10.4%的成本回購B類的份額?；蛘弑竟究蓮娭埔阅昊?5.4%的成本主動收購B類的份額。若B類合伙人和陽光都不行使上述的權利，則B類在有限合伙清算時按分配順序在A類分配完之后，和C類合伙人共同享有有限合伙的剩余權益。在B類和C類的本金都分配完后，優(yōu)先分配B類的基準收益為10.4%，再分配C類的基準收益10%，之后的為超額收益。（三）C類有限合伙人C類為股權性質的合伙人，在分配順序中屬于劣后級的合伙人。在A類的本金收益和B類的本金分配完后，再分配C類本金。若本公司在第四年開始選擇強制收購B類的份額，則A類和B類都屬于固定融資性的合伙人，C類享有清算融資后的所有剩余權益。亦可由B類強制要求本公司進行回購。（四）超額收益若B類合伙人和本公司都沒有行使強制回購權和收購權，則在有限合伙到期清算時，可能存在超額收益，即分配完A類本金收益、B類本金和基準收益、C類本金和基準收益后，剩余的部分要在聚信陽光和B類及C類合伙人中進行分配。聚信新業(yè)投資回報取決于銀河賓館主樓項目的經(jīng)營業(yè)績，因此，聚信新業(yè)的相關活動實質上是銀河賓館主樓項目的相關活動，管理層認為銀河賓館主樓項目的選擇及收購價格的確定、改造方案及改造預算的制定、更新改造后的經(jīng)營決策是對聚信新業(yè)的回報產(chǎn)生最重大影響的活動，這些活動由陽光新業(yè)主導，這主要是由于陽光管理層具備商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營方面多年的經(jīng)驗。陽光新業(yè)通過上述經(jīng)營活動獲取相關利益及承擔對應性風險。2017年4月25日，本期A類產(chǎn)品贖回，該事項已在2017年第一季度報告中予以披露。2017年7月17日，本期B類產(chǎn)品贖回，該事項已在2017年半年度報告中予以披露。各方經(jīng)協(xié)商一致，2018年1月31日公司全資子公司北京瑞業(yè)與聚信陽光、中信信托、永盛智達、天津瑞升(以上各方合稱“全體合伙人”)，簽署《聚信新業(yè)（昆山）投資中心（有限合伙）之退伙協(xié)議》和《聚信新業(yè)（昆山）投資中心（有限合伙）之入伙協(xié)議》，北京瑞業(yè)與天津瑞升、永盛智達簽署《聚信新業(yè)（昆山）投資中心（有限合伙）合伙協(xié)議》，全體合伙人一致同意，聚信陽光和中信信托退出合伙企業(yè)，退出合伙企業(yè)后，聚信陽光和中信信托不再享有原合伙協(xié)議項下合伙人的任何權利。北京瑞業(yè)通過直接認繳合伙企業(yè)出資的方式，作為普通合伙人加入合伙企業(yè)，認繳出資額為人民幣100萬元，并將按照約定繳付出資，合伙企業(yè)的普通合伙人和執(zhí)行事務合伙人由北京瑞業(yè)擔任。根據(jù)北京瑞業(yè)、天津瑞升、永盛智達三方簽署的《聚信新業(yè)（昆山）投資中心（有限合伙）合伙協(xié)議》，合伙企業(yè)合伙期限為八年，即2014年1月23日至2022年1月22日，存續(xù)期間屆滿，經(jīng)全體合伙人一致同意，合伙期限延長至2024年1月22日。同時，北京瑞業(yè)與聚信陽光簽署《股權轉讓協(xié)議》,將聚信陽光持有的北京榮合0.1%股權轉讓給北京瑞業(yè)。2020年3月4日，中信信托將其全資子公司中信聚信所持聚信陽光40%股份在北京產(chǎn)權交易所掛牌出售，北京瑞業(yè)已摘牌并完成工商變更，變更后的股權結構如下圖所示：十一、公司未來發(fā)展的展望（一）行業(yè)格局和趨勢根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2022年我國實現(xiàn)社會消費品零售總額44萬億元，同比下降0.2%。展望2023年，隨著2022年年底經(jīng)濟逐漸復蘇和促進消費舉措提振消費預期，根據(jù)OxfordEconomics的預測，2023年全年社會消費品零售總額有望實現(xiàn)9%的同比增長。國內(nèi)消費市場迅速回暖，居民線下消費意愿增強，核心商圈引領購物中心租金企穩(wěn)回升，根據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù)，全國18個主要城市核心商圈的租金有望在2023年實現(xiàn)0.9%的同比增長。經(jīng)濟動能和企業(yè)景氣度的提升將使寫字樓市場需求的下行趨勢迎來拐點，預計寫字樓租賃需求將于2023年二季度企穩(wěn)回升，全年有望實現(xiàn)500萬平方米的凈吸納量，與過去五年均值相當。（二）公司發(fā)展戰(zhàn)略2023年公司將以“問題”為導向，圍繞2023年度重點經(jīng)營目標、重大工作革新變化，實施以“管理優(yōu)化、專業(yè)提升”為主題的“精細化管理年”工作，通過“一個主題、四個原則、六個聚焦”，關注經(jīng)營提升、成本降低、效率提高、安全生產(chǎn)、管理提升、組織發(fā)展，以精細化管理推動公司高質量發(fā)展。同時，積極探索創(chuàng)新業(yè)務，充分結合現(xiàn)有資源，創(chuàng)造新的利潤增長點，優(yōu)化公司業(yè)務結構和經(jīng)營模式；持續(xù)盤活閑置資產(chǎn)，“反哺”主營業(yè)務和新業(yè)務拓展，為實現(xiàn)公司2023年經(jīng)營目標提供有力保障。（三）經(jīng)營計劃1、精細化運營管理，全面提升效益公司將以提升商業(yè)物業(yè)價值為核心，致力精細化管理，全面梳理商業(yè)運營系統(tǒng)，通過運營標準化建設和體系化管理夯實基礎，充分挖掘經(jīng)營資源，提升運營效益；優(yōu)化升級各項目服務品質，強化一線人員服務意識，贏得客戶信任與好評，進一步達成良性的共贏合作；結合市場發(fā)展情況和購物中心定位，及時從消費需求端出發(fā)調改品牌組合，引進引流聚客作用明顯、承租能力較強的新型業(yè)態(tài)品牌；重點維護寫字樓在營租戶的關系以拓展其新的擴租需求，打好產(chǎn)品升級多元化和營銷策略靈活化的組合拳以吸引新租戶、刺激成交率，力爭達成2023年度出租率目標。2、拓展優(yōu)質項目，擴大商業(yè)規(guī)模持續(xù)關注大灣區(qū)以及周邊城市核心地段的優(yōu)質商業(yè)項目，聚焦中小型存量商業(yè)項目，多渠道、全方位發(fā)掘輕資產(chǎn)輸出合作模式，充分利用公司商業(yè)管理的經(jīng)驗優(yōu)勢，實現(xiàn)服務品質與服務內(nèi)容向新項目的快速復制，加大商業(yè)運營項目規(guī)模，提升公司整體品牌價值。3、轉化新產(chǎn)業(yè)（300832）項目，尋求利潤增長點在充分考慮風險的情況下，加大新賽道的行業(yè)研究，拓寬行業(yè)與產(chǎn)品形式，篩選與公司商業(yè)基因契合的選項，探索適合公司發(fā)展的模式，力爭盡快實現(xiàn)接觸項目的轉化。4、優(yōu)化激勵機制，強化人才梯隊建設公司將繼續(xù)完善內(nèi)部管理，通過優(yōu)化激勵及績效考核機制，兌現(xiàn)管控效果，全面激發(fā)公司經(jīng)營活力，推動2023年經(jīng)營目標的完成；圍繞各層級人才需求，內(nèi)外并舉，加強各專業(yè)條線人才甄選與引進，建立“儲備干部”人才庫，強化后備人才梯隊建設，優(yōu)化培訓體系，為業(yè)務賦能與蓄能，從根本上提升公司核心競爭力。（四）可能面對的風險1、市場經(jīng)營風險2023年預計部分租賃需求、品牌拓店速度將緩慢釋放，為維持出租率的穩(wěn)定，或以降租的方式挽留老租戶，將一定程度上面臨租賃收入減少的風險。為應對上述風險，公司將通過推動商業(yè)提質升級，整合多方資源，助力入駐租戶提振經(jīng)營信心，穩(wěn)步復蘇，穩(wěn)定出租率，保障租賃收入目標達成。2、行業(yè)競爭加劇的風險隨著外部環(huán)境的逐漸改善，龍頭商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與成熟，行業(yè)內(nèi)品牌企業(yè)之間的競爭更加激烈。如果公司不能在競爭中持續(xù)發(fā)力把握時機，將對公司經(jīng)營產(chǎn)生不利影響。面對上述風險，公司將密切關注行業(yè)發(fā)展動態(tài)和趨勢，洞察市場變化中的機遇與挑戰(zhàn)，積極創(chuàng)新求變，不斷提升核心競爭力和抗風險能力，推動公司持續(xù)健康發(fā)展。3、人才儲備不足與團隊管理風險隨著公司業(yè)務規(guī)模不斷擴大，對公司業(yè)務管理要求越來越高，一定程度上增加公司團隊管理難度。為了應對上述風險，公司運用多角度、全方位的人才培養(yǎng)方式，探索與業(yè)務相輔相成的人才培訓體系，適時引入專業(yè)化人才，加大人才隊伍的建設力度，完善人才儲備機制。4、融資、信貸、利率風險公司及關聯(lián)公司主營業(yè)務為房地產(chǎn)業(yè)務，因此受房地產(chǎn)融資政策影響較大。為應對上述風險，公司將積極研究融資政策，開拓融資渠道，創(chuàng)新融資方式，提升自身抗風險能力，確保公司現(xiàn)金流安全。關鍵詞：
