深圳樓市，為啥突然間淡了？
“去杠桿”“錨定價(jià)格”“預(yù)期引導(dǎo)”的三大效應(yīng)將炒房預(yù)期壓得死死的。
當(dāng)下的深圳樓市，最大的問(wèn)題，還不是成交量創(chuàng)10年新低、價(jià)格“陰跌”，而是關(guān)切度在走低：談房、看房、買(mǎi)房、炒房，與房子相關(guān)的一切，變得越來(lái)越淡了。
為何變得淡了？很簡(jiǎn)單，現(xiàn)在或未來(lái)，樓市不再那么誘人了。2022年處理“深房理”、“經(jīng)營(yíng)貸”等案件，讓大家認(rèn)清了深圳所謂的購(gòu)買(mǎi)力“任性”，背后主要是杠桿。觸目驚心的杠桿運(yùn)作，也震驚了監(jiān)管層，由此也開(kāi)啟了定向爆破式的“去杠桿”。從2021年5月份開(kāi)始，深圳二手房?jī)r(jià)連續(xù)下跌9個(gè)月，學(xué)位房神話(huà)也被打破，福田百花片區(qū)的房?jī)r(jià)跌了40%。
大環(huán)境使然，這種跌勢(shì)可能減緩，但再也回不到過(guò)去那種上漲態(tài)勢(shì)了。因?yàn)槎址繀⒖純r(jià)已是長(zhǎng)效機(jī)制，其“去杠桿”“錨定價(jià)格”“預(yù)期引導(dǎo)”的三大效應(yīng)將炒房預(yù)期壓得死死的。
交易情緒慘淡，加杠桿被鎖死，無(wú)人愿意接盤(pán)、也接不起。二手房?jī)r(jià)跌跌不休，換房需求就實(shí)現(xiàn)不了，對(duì)于存量交易主導(dǎo)的深圳樓市來(lái)說(shuō)，這是最大的BUG。一個(gè)換房交易案例，帶動(dòng)2-3套房的成交，這樣的交易模式下，剛需通過(guò)“老破小”上車(chē)、改善人群“先賣(mài)后買(mǎi)”，整個(gè)樓市才能循環(huán)起來(lái)。但是，二手房?jī)r(jià)陰跌、關(guān)切度下降，顯然阻礙了這一循環(huán)。
這也禍及了新房市場(chǎng)。2020年下半年以來(lái)，新房和二手房?jī)r(jià)格相互推動(dòng)、輪動(dòng)上漲，是深圳樓市的動(dòng)力源，觸發(fā)點(diǎn)是“價(jià)格倒掛”以及愈演愈烈的“打新”熱潮，由此形成了漲價(jià)循環(huán)?，F(xiàn)在，二手房?jī)r(jià)格看淡，“打新”也變得索然無(wú)味了，曾經(jīng)的網(wǎng)紅盤(pán)不得不啟動(dòng)全民營(yíng)銷(xiāo)。對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，2020年以來(lái)的新增地塊，全面啟動(dòng)限價(jià)，后面有得挑也有得選。
所以，剛剛過(guò)去的春節(jié)，深圳樓市很慘淡，二手房只網(wǎng)簽了1套，新房也只賣(mài)了90套。當(dāng)然，疫情多點(diǎn)散發(fā)，陰雨冰凍的天氣持續(xù)多日，去年“就地過(guò)年”，今年很多返鄉(xiāng)回老家了，開(kāi)發(fā)商、中介也早早放假了，樓市怎么會(huì)好呢？但從根本上講，大家都不關(guān)切了，交易情緒極其慘淡，用某開(kāi)發(fā)商朋友的話(huà)來(lái)說(shuō)，“現(xiàn)在天不時(shí)、地不利、人不和，過(guò)兩三個(gè)月再說(shuō)吧”。
開(kāi)發(fā)商看碟下菜，1月份深圳新房只供應(yīng)了12萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售達(dá)到36萬(wàn)平方米。他們?cè)谫€，3月初的重要會(huì)議后，久違的“小陽(yáng)春”會(huì)如約而至。有賭的理由，因?yàn)檎摺芭L(fēng)”越吹越大，全國(guó)樓市“前低后高”已是共識(shí)。對(duì)新房庫(kù)存只有6個(gè)月的深圳來(lái)說(shuō)，不反彈都難。當(dāng)然，若持續(xù)下跌，斷然不符合“穩(wěn)定當(dāng)頭”的頂層要求，但也絕非走向上漲的另一端。
時(shí)過(guò)境遷、物是人非，政策決意走向長(zhǎng)效機(jī)制。地方政府的主體責(zé)任，也堅(jiān)實(shí)地落地了，誰(shuí)也承擔(dān)不起再一輪的暴漲。正如郁亮所講，去金融化是一個(gè)必然的趨勢(shì)，再痛苦也得做，不要心存幻想。這么多年來(lái)，炒房屢屢得逞，產(chǎn)生巨大的示范效應(yīng)，炒房和財(cái)富等同的邏輯，充斥在深圳人的骨髓里。政策一旦再次妥協(xié)，必然又會(huì)像火山一樣爆發(fā)，而難以收拾。
當(dāng)下的管理層，可謂政通人和，既有政策已是長(zhǎng)效機(jī)制，漲價(jià)邏輯不再成立。即便有反彈，也是淡市、不好不壞。這是政策的智慧，巨大的交易摩擦下，市場(chǎng)情緒很難回到往日，高位的存量市場(chǎng)被擱置、冷處理。短期反彈會(huì)誘使部分人進(jìn)入，但拉長(zhǎng)周期看卻發(fā)現(xiàn)收益索然無(wú)味。預(yù)期壓制住了，供給側(cè)改革就有效了，“十四五”深圳將供應(yīng)89萬(wàn)套住房，57萬(wàn)套保障房、32萬(wàn)套被限價(jià)的商品房，這是定向給新市民送紅包。久而久之，泡沫軟著陸了。
李宇嘉(作者系房地產(chǎn)資深研究人士)
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