所謂“三價就低”,即銀行審核二手房貸款額度時,將根據(jù)網(wǎng)簽合同價、銀行評估價、涉稅評估價三個價格中的低價格審定額度。在此原則下,由于最終評估價絕大多數(shù)低于合同價,無形中增加了購房者首付。
熱門區(qū)及板塊高價房未明顯變化
(相關(guān)資料圖)
上海傳統(tǒng)市區(qū)同時也是置業(yè)熱門區(qū)的靜安區(qū),在二手房“三價就低”方面仍在嚴(yán)格執(zhí)行,尤其是對于單價較高、總價較高的房源,評估價“折扣”仍不小。
一位大寧板塊的中介經(jīng)紀(jì)人表示,目前大寧包括整個靜安區(qū)“三價就低”方面沒有明顯變化?!霸u估價還是相當(dāng)于成交價的6、7折,首套房需約5成首付,二套需約8至8.5成首付。我們也聽到可能會放松的消息,但現(xiàn)在沒有官方通知,三價就低仍在正常執(zhí)行?!?/p>
最近有成交的一位二手房經(jīng)紀(jì)人對樂居表示,客戶看中了一套10萬/平單價的房子,但最終評估下來的價格打了6折。
“三價確實有所提高,但主要針對的可能是外環(huán)外和內(nèi)中環(huán)的一些老破小?!币晃唤?jīng)紀(jì)人如此說道。
老破小、外郊部分房源評估價逼近市場價
但另一方面,也有房源的評估價正在逼近市場價。
中環(huán)有一套總價不到300萬的“老破小”,中介告知意向購房者,5成首付(首套)比較保險,但可以嘗試去貸滿?!斑@個月放松了不少,可以試一試,有可能貸滿6.5成,首付就是3.5成?!?/p>
能獲得滿額貸款的概率正在增大。據(jù)一位購房者表示,其銀行最終下來的評估價和成交價僅差3萬左右。這位購房者的房子位于浦東新區(qū)鶴沙航城,屬外環(huán)外的郊區(qū)。
事實上,有中介透露,對于此類房源的放松在今年6月底即出現(xiàn)過一波。當(dāng)時一些房源的評估價從原來的相較市場價打5、6折,提升為打8、9折,意味著評估價上升,可以貸到的房貸更多。而這一波也主要是針對低總價或外環(huán)外等房源。
經(jīng)過7月的高峰,上海二手房自8月又開始回落,對房東心態(tài)也產(chǎn)生一定影響。松江區(qū)的保利西子灣某套房源,更是出現(xiàn)成交單價低于評估價的情況。
據(jù)熟悉該區(qū)域的中介透露,保利西子灣小區(qū),今年8月份掛牌價約6萬/平,當(dāng)時“三價就低”嚴(yán)格執(zhí)行,房源評估價約3.5萬/平,相當(dāng)于打6折。
然而最近,保利西子灣的某套總價430萬的兩房,其成交單價低于評估價,可以全額貸滿。這套房比小區(qū)房價最高點的時候便宜至少60萬。
專家:“三價就低”體現(xiàn)管理靈活性
有業(yè)內(nèi)人士分析,目前“三價就低”評估空間上的調(diào)整,降低了剛需的購房門檻,這也可能是未來“三價就低”的一個調(diào)整方向。
在上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦看來,“三價就低”作為調(diào)控工具,可以根據(jù)市場實際需求進(jìn)行動態(tài)管控,體現(xiàn)出管理靈活性。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則表示,現(xiàn)在二手房有些政策屬于中長期改革,如帶押過戶。但“三價就低”政策,是去年銀行信貸緊張背景下出臺的,通過“三價就低”來限制銀行貸款,防范炒作。從防范炒作的角度看,“三價就低”面向中長期,但從限制銀行貸款的角度,它其實是去年的一個短期政策。
這個政策帶來的效應(yīng)非常明顯,如果對價格管控減少,二手房貸款將更加容易。所以“三價就低”若直接取消,對一部分交易將帶來實實在在的好處,促進(jìn)二手房流通,進(jìn)而加快二手房行情復(fù)蘇。
據(jù)了解,近期上海二手房房貸放款時間有所縮短。在業(yè)內(nèi)人士看來,政策和信貸端的變化有利于二手房回暖,進(jìn)而助推上海樓市持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。
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