鳳凰股份（600716）2022年年度董事會經(jīng)營評述內(nèi)容如下：
一、經(jīng)營情況討論與分析
（一）公司開發(fā)項目進展情況
(資料圖片)
2022年，公司在建項目3個，總建筑面積約50.5萬平方米。1.南京NO.2022G22地塊（玄武區(qū)雙拜巷）項目：該項目總用地面積約4.73萬平方米，總建筑面積約10.7萬平方米，總投資額為35億元，本年實際投資額約24.36萬元。該項目位于玄武區(qū)孝陵衛(wèi)街道雙拜巷牌樓路以東、雙拜崗東路以北，用地性質(zhì)為R2二類居住用地，容積率1.55；其中，地上建筑面積約7.04萬平方米，主要功能為住宅、物業(yè)管理等其它配套用房；地下面積約3.69萬平方米，主要功能為配套停車庫及相關配套輔助設施。項目規(guī)劃有15棟多層住宅及相關配套用房。該項目于2023年1月18日取得“樁基工程、深基坑支護工程施工許可證”，于2023年3月8日取得“建筑工程施工許可證”，目前項目正在進行場地整理及土方工程施工。預計2023年第三、四季度開始銷售，計劃2025年5月份竣工完成。2.鎮(zhèn)江鳳凰和頤居項目：占地133畝，總建筑面積約22.58萬平方米，總投資額為20.5億元，本年實際投資額約為17,500.00萬元。宗地東鄰東城綠洲翰林苑，南至緯八路，緊鄰鎮(zhèn)江第一中學，西至谷陽路，北至桓王亭路。規(guī)劃用途為居住，容積率1.8，地上建筑面積15.98萬平方米，地下面積約6.45萬平方米，市政配套設施約0.15萬平方米。規(guī)劃有19棟多層住宅、1棟小高層、6棟高層住宅及6棟相關配套用房。該項目已于2019年12月19日取得施工許可證開工建設，截至2022年12月底，9棟多層住宅已完成室外配套工程，7棟多層住宅已完成內(nèi)外墻粉刷，2棟多層住宅在施工地下室底板，4棟高層主體結構已封頂，2棟高層施工至主體結構23層。2022年12月9日，項目首次開盤銷售，累計簽約面積4096.15平方米，簽約金額4702.82萬元。2023年年底將實現(xiàn)已售多層住宅竣工交付。3.宜興鳳凰怡然居項目：占地283畝，總建筑面積約17.2萬平方米，總投資額為13.8億元，本年實際投資額為4766.83萬元。該項目產(chǎn)品類別為多層住宅、低層雙拼別墅，項目配套有活動中心、康復醫(yī)養(yǎng)中心，該項目為公司進軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的試點項目。目前該項目1、2組團多層住宅已交付；4組團低層雙拼別墅可銷售面積約21,777.03平方米，已于2022年1月3日全部交付；3組團低層雙拼別墅已預售，可售面積為11,237.45平方米；活動中心總面積5,797.46平方米，(地上3,058.47平方米，地下2,738.99平方米，地下面積計容554.76），目前已裝修并投入使用（公司辦公、物業(yè)辦公、售樓處），因正式用電配電房位于康復中心地下室，所以暫時使用臨時用電，未通過竣工驗收；康復中心總面積15,294.87平方米（其中地上11,283.41平方米、地下4,011.46平方米），目前已封頂。康復中心因不可抗因素進度滯后，目前已將3組團與康復中心、活動中心分期，將3組團先驗收，目前正在辦理中，預計2023年3月30日交付。（二）公司已完工項目去庫存銷售情況2022年，公司采取各種措施及方法積極推動去庫存工作。2022年各項目累計實現(xiàn)銷售面積20,597.42平方米，累計實現(xiàn)合約銷售額28,486.62萬元(含合肥項目車位銷售額13.8萬元）。其中，宜興項目累計簽約11,841.08萬元，剩余住宅可售面積6,649.30平方米；泰興項目累計簽約5070.61萬元，剩余住宅商鋪等可售面積3,532.36平方米；南通項目累計簽約4055.40萬元，剩余辦公可售面積22，343.77平方米；鎮(zhèn)江鳳凰和頤居項目累計簽約4702.82萬元，剩余住宅等可售面積152,121.75平方米；鎮(zhèn)江鳳凰和潤項目累計簽約1539.79萬元，剩余商業(yè)可售面積3831.71平方米；鹽城項目累計簽約1263.12萬元，剩余商業(yè)辦公可售面積67,412.05平方米；合肥項目剩余辦公可售面積70,672.32平方米。（三）健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的試點報告期內(nèi)，公司在致力于發(fā)展主營業(yè)務的同時，也積極推動在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的試點。公司在江蘇宜興重點打造健康養(yǎng)老地產(chǎn)試點項目—鳳凰怡然居，該項目計劃完成養(yǎng)老物業(yè)的定位規(guī)劃、設計、建設和裝修，確定運營團隊，開展醫(yī)養(yǎng)融合的小型CCRC機構的試運營。前期重點是確定恰當?shù)拈_發(fā)模式和盈利模式，打好基礎，開發(fā)周邊市場需求，并積累聲譽。（四）繼續(xù)保持規(guī)范治理的良好態(tài)勢公司董事會、監(jiān)事會、股東大會規(guī)范運作，報告期內(nèi)公司共召開股東大會2次、董事會9次、監(jiān)事會5次；公司在業(yè)務、人員、資產(chǎn)、機構、財務等方面與控股股東完全分開，具有完整的業(yè)務及自主經(jīng)營能力；信息披露亦真實、準確、完整。二、報告期內(nèi)公司所處行業(yè)情況據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示：一、房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況2022年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資132895億元，比上年下降10.0%；其中，住宅投資100646億元，下降9.5%。2022年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積904999萬平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面積639696萬平方米，下降7.3%。房屋新開工面積120587平方米，下降39.4%。其中，住宅新開工面積88135平方米，下降39.8%。房屋竣工面積86222平方米，下降15.0%。其中，住宅竣工面積62539平方米，下降14.3%。二、商品房銷售和待售情況2022年，商品房銷售面積135837萬平方米，比上年下降24.3%，其中住宅銷售面積下降26.8%。商品房銷售額133308億元，下降26.7%，其中，住宅銷售額下降14.3%。2022年末，商品房待售面積56366萬平方米，比上年增長10.5%。其中，住宅待售面積增長18.4%。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況2022年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金148979億元，比上年下降25.9%。其中，國內(nèi)貸款17388億元，下降25.4%；利用外資78億元，下降27.4%；自籌資金54940億元，下降19.1%；定金及預收款49289億元，下降33.3%；個人按揭貸款23815億元，下降26.5%。依據(jù)國家統(tǒng)計局的官方數(shù)據(jù)來看，2022年房地產(chǎn)行業(yè)整體都有下降趨勢。銷售金額和面積上，出現(xiàn)較大幅度的下跌，主要是受大環(huán)境經(jīng)濟下行的影響，購房需求下降、延后現(xiàn)象嚴重；房價在城市中也表現(xiàn)出了明顯的分化，一二線城市房價相對堅挺，三四線城市價格下行壓力更大，整個行業(yè)經(jīng)歷著歷史以來較長、幅度也較大的調(diào)整周期。開發(fā)投資建設及開竣工面積均呈下降趨勢，出現(xiàn)這一現(xiàn)象的主要原因是2022年受停貸爛尾風波的沖擊，房地產(chǎn)行業(yè)信用風險持續(xù)發(fā)酵，土拍市場依舊呈現(xiàn)不積極的態(tài)勢，開工面積及投資總額大幅度縮水。三、報告期內(nèi)公司從事的業(yè)務情況（一）主要業(yè)務公司的主營業(yè)務系房地產(chǎn)開發(fā)，業(yè)務范圍輻射于江蘇省和安徽省，公司房地產(chǎn)開發(fā)以住宅、商業(yè)為主。根據(jù)《上市公司行業(yè)分類指引》（2012年修訂），公司的主營業(yè)務為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，屬于“K70房地產(chǎn)業(yè)”，相關披露按照《上海證券交易所上市公司分行業(yè)經(jīng)營性信息披露指引第一號——房地產(chǎn)》進行行業(yè)經(jīng)營性信息披露。（二）經(jīng)營模式公司的主營業(yè)務為房地產(chǎn)開發(fā)與銷售，自主開發(fā)銷售是公司的主要經(jīng)營模式，公司聚焦剛需型和改善型需求，堅持以中小戶型普通住宅為主的產(chǎn)品策略，涵蓋文化MALL綜合體，堅持以核心城市及重點城市群為主的布局戰(zhàn)略，公司開發(fā)的業(yè)務范圍主要集中于江蘇省和安徽省。圍繞主營業(yè)務，公司積極實現(xiàn)多領域的協(xié)調(diào)發(fā)展，在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)方面，因地制宜，積極研究養(yǎng)老社區(qū)的建設與運營，為公司產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的方向進行探索。四、報告期內(nèi)核心競爭力分析(一)體制優(yōu)勢公司是國有控股上市公司，控股股東是江蘇鳳凰出版?zhèn)髅郊瘓F有限公司（鳳凰集團），實際控制人是江蘇省人民政府。江蘇鳳凰出版?zhèn)髅郊瘓F有限公司是全國文化產(chǎn)業(yè)重要的戰(zhàn)略投資者，連續(xù)14屆入選“全國文化企業(yè)30強”，位列2022“全球出版50”強第10位，綜合實力位居全國前列。公司依托鳳凰集團，在再融資、信用擔保、經(jīng)營資金等方面均獲得了控股股東的全力支持。（二）文化品牌優(yōu)勢公司是江蘇省首家定位于文化地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。公司依靠鳳凰集團豐富的文化資源，通過全面復制文化主題地產(chǎn)開發(fā)模式，以文化產(chǎn)業(yè)基礎設施建設和文化街區(qū)開發(fā)為依托，同時推進周邊商、住項目開發(fā)，實現(xiàn)了文化與地產(chǎn)的有效整合。公司始終堅持文化地產(chǎn)發(fā)展觀，著力于實現(xiàn)內(nèi)部互動、資源共享、優(yōu)勢互補。隨著文化地產(chǎn)模式的開創(chuàng)，不僅滿足了人們的文化需求，營造了濃郁的文化氛圍，同時也促進了城市文化事業(yè)的發(fā)展，實現(xiàn)了物質(zhì)和精神文明的雙贏。公司開發(fā)的房地產(chǎn)項目以優(yōu)良的品質(zhì)和合理的定價獲得了市場的廣泛認可，鳳凰“和”系列的住宅、辦公產(chǎn)品以及鳳凰書城項目已經(jīng)形成了獨特的文化地產(chǎn)品牌，在江蘇省內(nèi)外具備了較高的知名度。（三）養(yǎng)老資源優(yōu)勢公司在認真調(diào)研的基礎上，經(jīng)過可行性論證，擬定了向養(yǎng)老地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略規(guī)劃。近年來公司積極踐行轉(zhuǎn)型布局，構建居家養(yǎng)老與機構養(yǎng)老相結合的養(yǎng)老模式，使居家養(yǎng)老與機構養(yǎng)老緊密結合，相互支撐，相互補充，形成“機構→社區(qū)→家庭”三位一體、醫(yī)養(yǎng)融合的康復養(yǎng)老管理模式，建立新的利潤增長點和先發(fā)競爭優(yōu)勢，努力成為業(yè)內(nèi)領先企業(yè)。（四）資金優(yōu)勢房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、周期長等特點。在國家對房地產(chǎn)企業(yè)融資手段逐漸收縮的形勢下，公司堅持穩(wěn)健經(jīng)營，堅守三道紅線，量入為出，資產(chǎn)負債比維持在健康水平，公司現(xiàn)金相對較為充足。加之控股股東鳳凰集團每年為公司提供30億元的借款額度授信，公司亦可隨時通過減持部分南京證券（601990）股票、出售華夏證券ETF回收現(xiàn)金，確保公司正常經(jīng)營資金流動順暢。（五）管理優(yōu)勢公司多年主營房地產(chǎn)業(yè)務，具有豐富的行業(yè)經(jīng)驗和較高的專業(yè)能力，能夠引領公司持續(xù)、健康發(fā)展。此外，公司一直關注治理架構、風控體系的建設，使得公司在完善有效、風險可控的治理框架下實現(xiàn)業(yè)務的穩(wěn)步發(fā)展。五、報告期內(nèi)主要經(jīng)營情況報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)營業(yè)收入607,557,578.00元，歸屬于母公司股東的凈利潤為-391,356,525.48元。
六、公司關于公司未來發(fā)展的討論與分析(一)行業(yè)格局和趨勢從需求端來看，房地產(chǎn)行業(yè)在行政、金融、稅收方面合理調(diào)整限制，著力擴大有效需求，釋放消費潛力。政策層面：2022年國家相繼出臺的政策包括有低能級城市取消限購、限價，高能級城市結合民生政策松限購，對高品質(zhì)住宅提升限價標準。截至2022年年底，超30個城市已經(jīng)在限購區(qū)域、限購數(shù)量等方面進行了調(diào)整。金融層面：已經(jīng)出臺的政策包括下調(diào)房貸利率、部分城市降低首付比例、調(diào)整首套房認定標準，階段性換房個稅返還、契稅補貼。從供給端來看，扎實做好“三?！惫ぷ?，“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”是主旋律。一方面要改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債情況，繼續(xù)支持房地產(chǎn)企業(yè)合理債券融資需求，支持涉房企業(yè)開展并購重組。2022年因房地產(chǎn)景氣度下降，出險房企較2021年繼續(xù)增多，由于信用水平的差異，央國企和民營企業(yè)在融資方面出現(xiàn)了顯著分化，自2022年11月以來，房地產(chǎn)融資政策“三箭齊發(fā)”，已經(jīng)取得一定成效。2022年央國企占到境內(nèi)債發(fā)行規(guī)模的87%，同比提升13%，發(fā)債規(guī)模超過100億元的11家主流房企均為央國企或混合所有制企業(yè)，逆勢迎接信用擴張。民營房企受信用風險拖累，不管是否出險，有息負債均出現(xiàn)收縮（數(shù)據(jù)來源于wind）。今年證監(jiān)會提出的股權融資方面調(diào)整優(yōu)化五項舉措，為房企融資提供充足的渠道，有利于改善行業(yè)資產(chǎn)負債情況。另一方面金融支持再加力，保交樓貸款再加碼，金融機構接手合作項目等舉措，在一定的程度上助力房地產(chǎn)行業(yè)化解風險。房地產(chǎn)行業(yè)受大環(huán)境經(jīng)濟下行等因素的影響，呈現(xiàn)出購房需求延后的現(xiàn)象，但隨著一系列宏觀政策的優(yōu)化調(diào)控，展望未來，經(jīng)濟修復的信心也將隨之提升，購房需求的延后也將有所好轉(zhuǎn)，行業(yè)模式也將迎來新的轉(zhuǎn)變。(二)公司發(fā)展戰(zhàn)略2023年，公司將重心轉(zhuǎn)移至南京，精雕細琢打造好產(chǎn)品，深耕南京。公司也將繼續(xù)實施穩(wěn)中求進的發(fā)展戰(zhàn)略，面對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，穩(wěn)步調(diào)整發(fā)展模式，依托現(xiàn)有資源，穩(wěn)健經(jīng)營，大力促進公司業(yè)務轉(zhuǎn)型，回報股東，回饋社會。(三)經(jīng)營計劃2023年公司將繼續(xù)以房地產(chǎn)開發(fā)為核心業(yè)務，重點抓好雙拜巷G22項目的施工進度和產(chǎn)品質(zhì)量，精雕細琢、精益求精，把該項目打造成為公司回歸南京市場的樣板工程和形象工程；同時加大去庫存的力度，抓銷售促回款，加強現(xiàn)金流管控，完善公司治理，加強對項目的管控，關注人才的培養(yǎng)，為公司后續(xù)經(jīng)營發(fā)展提供動力。1、重質(zhì)量、抓進度，積極推進新項目的建設工作2022年7月，公司中標南京NO.2022G22地塊，將業(yè)務發(fā)展重新聚焦于南京市。公司將上下聚集力量，精雕細琢，加快推進項目建設，全力打造好產(chǎn)品，推動組織架構與業(yè)務發(fā)展相匹配，將該項目作為重回南京市場并立足市場的重點項目來打造，努力尋求出適合公司發(fā)展的經(jīng)營模式，為公司今后的持續(xù)發(fā)展奠定堅實的基礎。2、抓銷售、促回款，加快去庫存步伐截止2022年年底，公司尚有庫存辦公、商業(yè)、住宅合計可售面積約32萬平方米，其中，鎮(zhèn)江和頤居項目剩余可售面積約15.2萬方，合肥項目約7.06萬方，鹽城項目約6.74萬方，南通項目約2.23萬方，宜興項目約0.6萬方，泰興項目約0.35萬方，其中，辦公和商業(yè)占庫存的90%以上。受經(jīng)濟下行壓力的影響，加之項目均處于去化難度更大的三四線城市，區(qū)位環(huán)境不突出，城市供需失衡，公司的產(chǎn)品結構辦公商業(yè)占比高，所以去化壓力非常大。2023年公司計劃搶抓營銷窗口期，深挖社會資源，摸清目標客群，精心制作營銷方案，力爭在去庫存上有所突破。3、盯市場、抓機會，加快金融資產(chǎn)合理變現(xiàn)目前公司所持有的金融資產(chǎn)有南京證券及華夏證券ETF，公司將綜合判斷金融資產(chǎn)的內(nèi)在價值，根據(jù)市場行情搶抓時機減持變現(xiàn)，實現(xiàn)金融資產(chǎn)盤活價值，為公司今后的拿地再發(fā)展提供資金保障。以上經(jīng)營計劃的實現(xiàn)可能受各種因素的影響存在不確定性，不構成對投資者的業(yè)績承諾，請投資者理解經(jīng)營計劃與業(yè)績承諾之間的差異，注意投資風險。(四)可能面對的風險1、宏觀經(jīng)濟風險房地產(chǎn)行業(yè)受宏觀經(jīng)濟整體增長速度、城鎮(zhèn)化進程的發(fā)展階段以及老齡化社會加速到來等經(jīng)濟基本面的影響，現(xiàn)階段中國經(jīng)濟下行壓力加大，同時主要經(jīng)濟體經(jīng)濟增長持續(xù)放緩，前景尚不明朗，國內(nèi)外經(jīng)濟形勢面臨著較多的不確定因素，宏觀經(jīng)濟形勢影響房地產(chǎn)市場的供求關系、產(chǎn)品結構等，并可能使房地產(chǎn)市場產(chǎn)生波動。2、政策風險房地產(chǎn)行業(yè)受國家宏觀調(diào)控政策影響比較大。目前，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控趨勢將更加注重穩(wěn)定發(fā)展，同時區(qū)域調(diào)控政策存在一定的差異化。公司將加強政策研究，適應調(diào)控政策的變化，在市場判斷、戰(zhàn)略制定、項目銷售等環(huán)節(jié)做好充分的準備工作。3、行業(yè)風險近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)因整個大環(huán)境的不景氣出現(xiàn)需求下降、供應過剩等情況，作為房地產(chǎn)企業(yè)，銷售以及業(yè)績狀況也受很大的影響；現(xiàn)階段，隨著一系列調(diào)控政策的出臺，房地產(chǎn)行業(yè)的模式也發(fā)生著改變，公司應謹慎判斷投資拓展的區(qū)域，及時調(diào)整產(chǎn)品結構以及營銷策略。4、經(jīng)營風險房地產(chǎn)開發(fā)具有開發(fā)周期長、投入資金大、綜合性強等特點，對于項目開發(fā)的控制、銷售等均有較高的要求。同時，房地產(chǎn)經(jīng)營涉及的行業(yè)范圍比較廣，合作單位比較多，需接受規(guī)劃、國土、建設、房管等多方面的審批與監(jiān)督，這對于公司在開發(fā)控制能力方面提出比較高的要求。公司作為上市房企，具有豐富的經(jīng)營經(jīng)驗，但在目前錯綜復雜的房地產(chǎn)形勢下，對于項目運作的整體把控，應以更專業(yè)、更謹慎的態(tài)度來經(jīng)營。
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