(文/張玉 編輯/馬媛媛)盡管營收凈利雙增,珠海龍頭房企華發(fā)股份正由于占比較高的合作項目和突擊改善的“三道紅線”指標(biāo)遭遇業(yè)內(nèi)質(zhì)疑。
2021年,華發(fā)股份營業(yè)收入512.41億元,較上年同期增長了0.46%;公司歸屬于上市公司股東的凈利潤31.95億元,同比增長10.09%。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示,2021年,華發(fā)股份的全口徑銷售金額為1218.9億元,排行第32位;權(quán)益銷售額為801.3億元,排行第37位,權(quán)益占比為65.7%。
大本營收入銳減
華發(fā)股份成立于1992年,其前身始創(chuàng)于1980年,是珠海最早從事房地開發(fā)經(jīng)營的企業(yè),1994年,取得國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。
在當(dāng)前大的行業(yè)環(huán)境尤其是巨大的融資壓力下,華發(fā)股份2021年的業(yè)績答卷可以說非常漂亮。除了營收凈利雙增,公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為360.61億元,同比增長23.88%。公司2021年基本每股收益為1.34元/股,較上年同比增長15.52%。
分區(qū)域來看,2021年華發(fā)股份珠海大區(qū)全年完成銷售315.28億元,銷售占比25.87%;華東大區(qū)全年完成銷售553.20億元,銷售占比45.38%;華南大區(qū)全年完成銷售233.30億元,銷售占比19.14%;北方大區(qū)全年完成銷售47.51億元,銷售占比3.90%;北京區(qū)域全年完成銷售69.61億元,銷售占比5.71%。
值得一提的是,2021年華發(fā)股份大本營和營收貢獻(xiàn)最大的華東大區(qū)業(yè)績均出現(xiàn)了下滑。其中,珠海大區(qū)營業(yè)收入比上年減少了21.17%;華東大區(qū)營業(yè)收入同比減少18.4%。
華發(fā)股份此次營收下滑幅度最大的珠海大區(qū)也是公司毛利率最大的一個區(qū)域。2021年,華發(fā)股份珠海大區(qū)毛利率為41.44%,盡管毛利率與去年相比減少了7個百分點,不過在當(dāng)下房企毛利率徘徊在20%左右依然顯得“鶴立雞群”。
事實上,華發(fā)股份在珠海較高的毛利率與公司的舊改項目布局有關(guān)系。憑借大本營的優(yōu)勢,華發(fā)股份在珠海擁有比較多的舊改項目,而相比于普通的商品房項目,舊改項目毛利率優(yōu)勢顯著。
華發(fā)股份在年報中對于舊改項目的披露語焉不詳,僅表示,報告期內(nèi)更新公司在多個重點舊改項目上取得突破性進(jìn)展。
根據(jù)公開媒體報道,今年2月25日,珠海聯(lián)安村與華發(fā)股份簽訂了合作簽約,華發(fā)股份正式接手奧園聯(lián)安村舊改項目,成為合作企業(yè)。另據(jù)市場機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,目前華發(fā)股份在珠海持有約10個舊改項目,包括香洲北山村、廣昌村、銀坑村、金灣月堂村、斜尾村、斗門五福村、雞咀村等。
蹊蹺的“三道紅線”指標(biāo)
除了業(yè)績表現(xiàn),華發(fā)股份迅速改善的“三道紅線”指標(biāo)也引起關(guān)注。
華發(fā)股份表示,報告期內(nèi),公司堅決貫徹落實國家監(jiān)管政策要求,通過全面提速回款、優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)、把控投拓節(jié)奏等方式,降負(fù)債、去杠桿成效顯著,有息債務(wù)規(guī)模同比下降10%;短期債務(wù)大幅下降約40%。報告期內(nèi),公司全面實現(xiàn)“三道紅線”達(dá)標(biāo)轉(zhuǎn)綠,現(xiàn)金短債比為1.84,凈負(fù)債率為80.3%,扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為67.1%。
值得一提的是,公開資料顯示,截至2021年三季度末,華發(fā)股份凈負(fù)債率為117.97%,剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為78.98%,現(xiàn)金短債比為1.65,仍然踩中“三道紅線”中的兩條,屬于“橙檔房企”。
也就是說,在短短的3個月的時間里,華發(fā)股份就實現(xiàn)了“三道紅線”由橙轉(zhuǎn)綠的改變,財務(wù)指標(biāo)改善速度引人注目。
與超快的降杠桿速度相對應(yīng)的是少數(shù)股東權(quán)益的快速增加。Wind數(shù)據(jù)顯示,2019~2021年,華發(fā)股份少數(shù)股東權(quán)益分別為235.38億元、423.92億元及750.73億元;與之相比,公司歸屬于母公司所有者的權(quán)益僅為197.57億元、209.53億元及208.19億元。由此計算,公司近三年少數(shù)股東權(quán)益占所有者權(quán)益的比重分別為54.37%、66.92%及78.29%。
眾聯(lián)智詢副總裁蔣凱表示,當(dāng)下,很多房企都存在少數(shù)股東權(quán)益大于歸母權(quán)益的現(xiàn)象,一方面合作項目確實多,另一方面也有可能是明股實債。
而近年來,處在快速擴張階段的華發(fā)股份也通過不斷增加合作項目來擴大規(guī)模,分擔(dān)壓力。財報顯示,2021年,華發(fā)股份持有待開發(fā)的土地項目有24個,其中只有6個為全資持有,占比25%。此外,公司持股50%及以下的項目有9個,占比37.5%。
同策研究院資深分析師肖云翔向觀察者網(wǎng)表示,其實,在去年一些出險的房企也出現(xiàn)過三道紅線綠檔了,最后還是爆雷了的情況。實際上“債務(wù)出表”治標(biāo)不治本,盡管把這部分債務(wù)在合作方的配合下劃出表外,但是債務(wù)不會消亡。
“關(guān)鍵的還是要去庫存,減投資,‘開源節(jié)流’,同時拓寬融資渠道,創(chuàng)新融資方式。還有就是調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu),降低短債占比?!毙ぴ葡璞硎尽?/p>
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