近期，上海第五批次樓盤名單正式官宣，本次入市32個(gè)商品住房項(xiàng)目，共約100.1萬(wàn)平方米，合計(jì)9093套。與此同時(shí)，第四批新房認(rèn)購(gòu)公示也來(lái)到了收尾階段。
2022年至今五批次樓盤累計(jì)共推出59062套房源，按約8萬(wàn)套新房供應(yīng)計(jì)算，第五批次之后應(yīng)該還有1-2批次新房入市。
上海新房供應(yīng)正進(jìn)入爆發(fā)期，隨著新房供應(yīng)的增多，一二手房成交占比也在不斷上升。
(資料圖)
從目前的供地計(jì)劃來(lái)看，預(yù)計(jì)未來(lái)1-2年內(nèi)，上海新房供應(yīng)將繼續(xù)保持高位。
第三季度供應(yīng)量為近3年高峰
CRIC數(shù)據(jù)顯示，2022年第3季度（截至9月21日）供應(yīng)面積約316.8萬(wàn)平方米，為2019年至今最高。排名第二的為2021年第四季度，供應(yīng)面積約為310.69萬(wàn)平方米。
累計(jì)來(lái)看，2021年全年供應(yīng)面積約810.71為近3年最高值，進(jìn)入2022年，上海新房市場(chǎng)繼續(xù)延續(xù)2021年的高供應(yīng)。
從目前上海新房市場(chǎng)來(lái)看，四批次僅余3盤還未公示，同時(shí)上海第五批次樓盤即將入市，共32個(gè)商品住房項(xiàng)目，約100.1萬(wàn)平方米，合計(jì)9093套。涉及11個(gè)區(qū)，其中浦東供應(yīng)最多。
截至第五批次，上海前五批次累計(jì)共推出59062套房源，按約8萬(wàn)套新房供應(yīng)計(jì)算，第五批次之后應(yīng)該還有1-2批次新房入市。預(yù)計(jì)第四季度供應(yīng)量應(yīng)不少于第三季度，由此看來(lái)，2022年全年商品住宅供應(yīng)量或?qū)⑺⑿?021年峰值。
上海新房成交面積占比明顯上升
一直以來(lái)，上海二手房成交占據(jù)整體市場(chǎng)成交的大頭，從歷年數(shù)據(jù)來(lái)看，上海一二手房總成交量中，一手房占比一直都在30%以內(nèi)。
2019年上海二手房市場(chǎng)開始升溫，成交步入上行通道，全年成交面積約2096萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)30%。2020年，上海二手房市場(chǎng)迎來(lái)了又一個(gè)成交大年，全年成交面積約2732萬(wàn)平方米，創(chuàng)2017年以來(lái)新高，成交金額更是歷史首次突破萬(wàn)億元。
這一情況一直持續(xù)到2021年7月，上海正式開始實(shí)行掛牌價(jià)格核驗(yàn)，當(dāng)月二手房成交規(guī)模降至200萬(wàn)平方米以下，2021年8月和9月成交面積環(huán)比分別降24%和35%。絕對(duì)量下滑至100萬(wàn)平方米以下，不及“三價(jià)就低”執(zhí)行前單月成交規(guī)模的一半。
2021年，在上海二手房受“三價(jià)就低”影響，明顯衰退的同時(shí)，從2021年3月開始，上海推出集中供應(yīng)房源制度，全年共推出六批次集中供應(yīng)房源，合計(jì)281個(gè)項(xiàng)目、81830套房源。
受其影響，上海一二手房成交占比中，一手房成交面積占比從2020年的25%低位上升至2021年的29%。
2022年，上海延續(xù)集中供應(yīng)房源，目前已推出五批次房源，預(yù)計(jì)接下來(lái)還有1-2批次房源入市。截至2022年9月21日上海新房成交約691.42萬(wàn)平方米，二手房成交約890.21，一手房成交面積占一二手總成交面積的44%，為2016年至今最高值。
2022年宅地供應(yīng)量增加逾4成
從上海市規(guī)劃和自然資源局公布的2020年至2022年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃來(lái)看，整體供應(yīng)量呈上升趨勢(shì)。
具體來(lái)看，2022年，上海全年計(jì)劃供應(yīng)建設(shè)用地2427-2707公頃，明顯高于2021年的1920-2420公頃。其中，2022年上海預(yù)計(jì)供應(yīng)商品住房用地522-592公頃，占比達(dá)22%，可以看到2022年的宅地供應(yīng)明顯增多。
若以中位數(shù)來(lái)計(jì)，2022年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃同比2021年增幅約為45%。
截至目前，上海已經(jīng)完成兩輪集中供地，成交總建面約681萬(wàn)平方米，成交總金額1659億元。
從第二次集中土拍結(jié)果來(lái)看，雖然這一批次集中供地規(guī)模是上海歷次集中供地最低，但供地質(zhì)量卻明顯上升，近四成地塊觸及中止價(jià)，土拍熱度僅次于去年首輪。在核心區(qū)域出讓比例增加后，此次土拍平均樓板價(jià)提升至33225元/平方米，創(chuàng)上海集中供地以來(lái)的新高，平均溢價(jià)率則回升至4.49%。
土地與新房的關(guān)系就如同面粉和面包，足夠的宅地供應(yīng)才能支持新房的加推。從上海2022年的宅地供應(yīng)情況來(lái)看，2022年或?qū)⒊蔀楣┑卮竽辏S著這些地塊的入市，未來(lái)新房市場(chǎng)供應(yīng)也將進(jìn)入又一全新的高峰。
上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)較為成熟，一直以來(lái)市場(chǎng)成交以二手房為絕對(duì)主力，新房成交規(guī)模占比一直都在30%以內(nèi)。2019年至2020年期間上海二手房還曾出現(xiàn)過成交爆發(fā)，成交額甚至首破萬(wàn)億，然而隨著2021年新房供應(yīng)的提升，再加上“三價(jià)就低”政策的出臺(tái)，上海一二手房的平衡開始出現(xiàn)了變化。
2022年至今，上海一手房成交占比已經(jīng)提升至44%，即將與二手房持平。隨著2022年宅地供應(yīng)的進(jìn)一步增加，未來(lái)上海新房市場(chǎng)或?qū)⒂瓉?lái)一波更大的供應(yīng)高峰，在整體市場(chǎng)規(guī)模見頂?shù)那闆r下，甚至可能會(huì)反超二手房的成交量成為市場(chǎng)主力，屆時(shí)上海新房市場(chǎng)或?qū)⑦M(jìn)入一個(gè)新的周期。
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